|  | Земля, земля… Римма Аверкина, Павел Куликов
С принятием в России нового Земельного кодекса ритейлеры получили возможность выкупать в собственность земельные участки под своими объектами. Однако как выясняется, по крайней мере столичные розничные операторы при всем желании еще не скоро смогут стать законными землевладельцами.
Как заявлял еще в 2000 году Олег Толкачев, первый заместитель мэра, руководитель комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы, столичные власти не намерены предпринимать радикальных шагов в вопросе частной собственности на землю. Тогда московское правительство провалило эксперимент по продаже земли в Зеленограде, официально признав его неудачным. Для продажи на земельном аукционе было подготовлено 13 участков общей площадью 12,4 га, в том числе 6 участков в районе Крюково для строительства ресторана, магазинов и предприятия бытового обслуживания, а также участок на шоссе Москва - Санкт-Петербург для строительства торгового комплекса. Однако большого интереса к торгам инвесторы не проявили, и с аукциона было продано всего 3 участка на сумму 13,5 млн рублей при начальной цене около 12 млн рублей.
После подписания президентом Владимиром Путиным нового Земельного кодекса РФ ситуация на земельном рынке изменилась. Напомним, кодекс вводит в оборот менее 2% российских земель, задействованных под поселения и города, объекты промышленности, транспорта и связи. Лужков заявил, что в Москве будет продаваться не более 10% земли. В конце января этого года Олег Толкачев заявил, что, скорее всего, эта величина составит 5%. По его словам, это нормальная мировая практика для крупных городов. Он привел в пример Нью-Йорк, где в частных руках находится 7,3% городской земли. По закону участки, которые могут быть переданы в собственность частных владельцев, не должны быть зарезервированы для государственных нужд или входить в перечень законодательно не подлежащих продаже земельных угодий. Например, там не должно быть памятников архитектуры и истории, заповедной или природоохранной зоны и т. д.
В любом случае, этого количества земельных участков пока достаточно для того, чтобы начать воплощение в жизнь "Генеральной схемы размещения крупных торговых объектов городского значения в Москве до 2020 года", предусматривающей увеличение общего количества торговых площадей в столице с 8 млн кв. м до 16 млн кв. м. Причем 6,3 млн кв. м должно появиться за счет строительства 300 крупных торговых центров. Восемь так называемых торговых зон площадью от 100 тыс. кв. м до 400 тыс. кв. м предполагается построить рядом с крупными транспортными узлами. На сегодняшний день, по данным риэлторской компании Jones Lang LaSalle, на 1 тыс. москвичей приходится только около 40 кв. м площадей в торговых комплексах современного класса (без учета маленьких магазинов и рынков), в регионах - и того меньше. В то же время в Париже этот показатель составляет 400 кв. м, в Берлине - 210 кв. м, в Праге - 140 кв. м.
Арендная несправедливость
До сих пор в Москве вполне нормально умудряются существовать магазины, земля под которыми принадлежит одним владельцам, здание другим, а бизнес в этом здании третьим. Все владельцы прекрасно уживались, и проблем пока на рынке не было. Однако специалисты не исключают, что в ближайшие годы эти проблемы возникнут. Рано или поздно у собственников земли и собственников здания могут возникнуть противоречия, которые коснутся и владельца бизнеса. Помещения, не являющиеся собственностью ритейлеров, могут стать предметом вожделения конкурентов, которые в состоянии платить по более высоким арендным ставкам. Назвать неправильным или неэтичным фактическое выживание менее сильного оператора более сильным нельзя. Партнера для себя определяет собственник земли, и, в конечном итоге, последнее слово за ним. При этом может дойти до того, что землевладельца не будет пугать даже оплата неустойки за расторжение договора с тем оператором, который на его земле работает.
Поэтому неудивительно, что все ритейлеры, пришедшие на рынок надолго и всерьез, старались заполучить землю в аренду на 49 лет. А сейчас перед игроками рынка розничной торговли всерьез встал вопрос о возможности покупки земельных участков в связи с принятием нового земельного кодекса.
Предложений по аренде земли всегда было много, но они далеко не всегда выгодны для операторов. В первую очередь, многих не вполне устраивали предлагаемые места расположения земельных участков, например, из-за отсутствия коммуникаций, жилых кварталов и транспортных магистралей. Количество подобных предложений на рынке составляло порядка 90% от общего количества.
Кроме того, на сегодняшний день предлагаемые цены намного превышают реальную стоимость участка, что, разумеется, не устраивает потенциального арендатора. Например, в среднем по Москве арендная ставка в 1,5 раза выше фактической. Ставка по аренде одного гектара земли в Москве может стоить от $1 тыс. до $100 тыс. Цена зависит от размера участка, престижности места, района Москвы, количества участников тендера, их "цены предложения" и отягощений (необходимость переноса зданий, вывода предприятий, удаленность коммуникаций - газа, электричества, воды, коммуникаций).
К тому же сама идея проведения аукционов на получение права аренды в том виде, в котором она реализовывалась, кажется ритейлерам не вполне справедливой. И не только потому, что часто предлагались неконкурентоспособные участки, которые не представляют реальный интерес для розничных операторов. Аукционы, как правило, не были достаточно открытыми, сроки приема документов для участия в них весьма ограниченными. Как считают консультанты в области торговой недвижимости из компании Colliers Int., с принятием нового Земельного кодекса ничего не изменилось - рынок земли так и не стал открытым.
И земли впридачу
По словам заместителя генерального директора по маркетингу сети магазинов "БИН" Олега Гвоздика, примерно через год в России начнется бум по строительству новых торговых объектов. Уже сейчас многие розничные операторы предпочитают сами строить торговые площади, справедливо полагая, что логично создавать магазин специально под торговую технологию конкретной компании. "Кроме того, выгоднее поставить новый магазин рядом со старым, и все равно он будет приносить большую прибыль, чем магазин, который находится в невыгодном географическом положении относительно жилых кварталов, коммуникаций и магистралей, - говорит Олег Гвоздик.
Одной из проблем, волнующих сейчас столичных ритейлеров более всего, является особая страсть властей к иностранным розничным сетям, выходящим на российский рынок. К примеру, известно, что правительство Московской области уже выделило для французской компании Auchan 5 земельных участков под строительство магазинов. Еще по 5 участкам идет юридическая очистка и подготовка исходно-разрешительной документации. Безусловно, желающие стать владельцами этим участков есть и среди столичных розничных операторов, потому их беспокоит, что предпочтение отдается, в первую очередь, французам и другим иностранным фирмам. По их мнению, это сильный удар по российскому бизнесу, который может привести к ситуации, наблюдаемой сейчас в странах Восточной Европы. Там практически 90% рынка розничной торговли продуктами питания принадлежит иностранным компаниям. А с такой политикой местных и федеральных властей, считают отечественные игроки, ситуация может обернуться аналогичным образом.
"Чем руководствуются власти, избрав именно такую политику, трудно объяснить. Скорее всего, отдельными правительственными чиновниками лоббируются интересы западных компаний, - считает Олег Гвоздик. - Московские власти хотят очень быстро получить красивые магазины, и не задумываются о том, что скоро весь рынок может перейти под контроль иностранных фирм".
Торопиться не надо
Цена на землю в Москве варьируется от $200 тыс. до нескольких миллионов в зависимости от величины и места расположения участка. Из российских ритейлеров достаточным капиталом на сегодняшний день обладают несколько сетей. Иностранные компании практически все готовы к покупке земли.
Западные компании привыкли руководствоваться законом, российские - "полагаться на совесть". Для большинства российских розничных операторов между правом аренды на 49 лет и правом собственности особой разницы нет. Для основной массы российских ритейлеров этот вопрос является вторичным. Поэтому сложно предположить, что после принятия нового Земельного кодекса отечественные розничные компании в массовом порядке начнут проявлять повышенный интерес к покупке земли.
Как считают специалисты, принятие Земельного кодекса, скорее всего, не повлияет на цену аренды. По крайней мере
пока реальных изменений на рынке земли не наблюдается. Трудно сказать, выгодно ли будет землю покупать или арендовать на длительный срок. Этот вопрос напрямую связан с разницей цены аренды и продажи: если она не будет превышать 20%, то выгоднее будет ее приобретать. По мнению консультантов из Colliers Int., новый закон хорош, однако на практике ситуация на рынке земли не сильно изменится, поскольку налоги, взимаемые с собственников земельных участков, часто сопоставимы со стоимостью аренды.
По признанию Олега Толкачева, аренда для Москвы всегда была "удобнее, выгоднее, надежнее". Сдача земли в аренду приносила в городской бюджет высокие доходы. Московскому правительству есть чем гордиться: если в федеральный бюджет за пользование землей в 2001 году поступило 3,7 млрд рублей, то по той же статье московский бюджет собрал почти в 2 раза больше - 7,3 млрд рублей. Поэтому можно предположить, что с законами, регулирующими куплю - продажу столичной земли, московское правительство торопиться не будет.
Дело в том, что отношения собственности в Москве, в том числе и земельные, регулируются еще и городскими законами "О статусе столицы", "О памятниках", "О разграничении прав собственности на землю" и городским генеральным планом. Все вышеперечисленное необходимо привести в соответствие с Земельным кодексом. Поэтому потенциальным землевладельцам придется подождать. Ситуация определится не ранее, чем через полгода, когда властями будут приняты соответствующие подзаконные акты.
Тем не менее, как считают ритейлеры, принятие кодекса должно сыграть положительную роль в развитии розничного рынка. Прежде всего, можно рассчитывать на то, что канут в Лету закрытые тендеры, практиковавшиеся при выборе арендаторов, в которых обычно принимали участие несколько компаний, на самом деле представлявших интересы одного розничного оператора. Информация о планируемых к продаже земельных участках станет более открытой для всех участников рынка, а не для избранного круга игроков. | | |
