|  | Чем рискует арендатор? Александр Покровский
Большинство предпринимателей регулярно сталкивается с необходимостью заключать сделки по аренде недвижимости. Что нужно знать, чтобы заключить договор аренды помещения, который отвечал бы всем требованиям законодательства о сделках такого рода и защищал интересы арендатора?
Как трактует договор аренды закон? Статья 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гласит: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". В аренду в соответствии со статьей 607 ГК РФ "могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)".
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, поэтому при намерении вступить в арендные отношения потенциальному арендатору необходимо проверить правомерность передачи имущества в аренду: удостовериться в наличии Свидетельства на право собственности и/или нахождении имущества на балансе предприятия.
Один из наиболее актуальных для предпринимателей видов аренды - аренда помещения. Аренда коммерческой недвижимости хозяйствующими субъектами под офисы, магазины, склады - широко распространенное явление, набирающее обороты в связи с развитием бизнеса и повышением уровня благосостояния населения.
Первым существенным условием договора аренды помещения признается точное указание объекта аренды (ст. 607 ГК РФ), то есть, во-первых, указание имущества в соответствии с документами о собственности и техническим паспортом (выдается БТИ), во-вторых, приложение к договору аренды помещения поэтажного плана помещения с отмеченными на нем помещениями, передаваемыми в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вторым существенным условием договора аренды помещения признается согласование условия о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ). Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте - способом определения. Поэтому нет никаких ограничений по установлению арендной платы в иностранной валюте, расчеты при этом осуществляются в рублях РФ по курсу, установленному Банком России на дату оплаты, если договором не оговорено другое.
Один из главных вопросов, которым задаются арендаторы, - регистрировать договор в органах юстиции или нет? В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Однако нежилое помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием или сооружением, в котором оно находится. Поэтому к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Согласно этой статье договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года (год или более), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Для заключения договора на срок менее одного года государственной регистрации не требуется. При соблюдении этих условий арендатор может учесть арендные платежи в составе расходов для целей налогообложения по налогу на прибыль организаций. Следует помнить, что договор, заключенный, например, на срок с 20 марта 2004 года по 19 марта 2005 года включительно, является договором, заключенным на один год, а следовательно, подлежащим государственной регистрации, так как указанный срок охватывает период, равный году, или 365 дням. Договором, заключенным на срок менее одного года, будет являться договор, срок действия которого, например, с 20 марта 2004 года по 18 марта 2005 года и менее.
Однако если недвижимость принадлежит государству или муниципальному образованию (им распоряжается Мингосимущество или Москомимущество), то такой договор подлежит регистрации в соответствующем ведомстве в любом случае независимо от срока аренды.
Ввиду дефицита коммерческой недвижимости арендодатель нередко считает себя хозяином положения и ошибочно полагает, что после передачи имущества в аренду он вправе в одностороннем порядке в любой момент изменить условия договора аренды, в частности условие об оплате. Однако в соответствии со ст. 168 ГК РФ арендная плата не может быть изменена ранее, чем через год с момента заключения договора. Положение договора, устанавливающее обратное, ничтожно как противоречащее закону. Право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке (но в любом случае не ранее года с момента заключения) должно быть прямо предусмотрено договором аренды.
Еще одним негативным явлением в современной практике хозяйственной деятельности являются требования некоторых арендодателей заключить с ними договоры на выполнение каких-либо работ, оказание услуг и т.п. Такое требование порой выдвигается как условие заключения или продления договора аренды помещения, а также сохранение определенных его условий (например, размера арендной платы). Безусловно, подобные притязания являются абсолютно незаконными, ибо граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается.
Нередко арендодатель настаивает на заключении с ним договора на оказание коммунальных услуг и энергоснабжение. Следует знать, что все виды деятельности по оказанию коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, технический надзор и т.п.) и поставке энергии (именно поставке, а не услуги! - ст. 539 ГК РФ) лицензируются. В 99,9% случаев арендодатель таких лицензий не имеет, а значит, оказание подобных услуг квалифицируется как незаконное предпринимательство - деяние, являющееся в соответствии со ст. 171 УК РФ преступлением, за которым следует наказание. Арендатор в данном случае рискует, что все расходы, отнесенные им на затраты по налогу на прибыль, не будут являться таковыми. В данном случае мы имеем неправильно исчисленную налогооблагаемую базу по налогу на прибыль со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как для арендатора, так и для арендодателя выгодно, чтобы все коммунальные платежи были включены в арендную плату, главное, чтобы при этом размер арендной платы не вознесся высоко вверх.
При заключении договора аренды необходимо учесть на кого относятся расходы по капитальному ремонту помещения, а также затраты, произведенные на неотделимые улучшения арендованного имущества, что может производиться только с согласия арендодателя. Если иное не установлено договором, такие расходы относятся на арендодателя и могут быть учтены в арендной плате. | | |
