|  | "ГУМ" хочет стать прозрачнее и более оперативно привлекать средства инвесторов Михаил Куснирович, чьей компании Bosco di Ciliegi принадлежит торговый дом «ГУМ», намерен внести имущественный комплекс торгового центра в паевой фонд недвижимости. Формированием последнего для г-на Куснировича занимается УК «Тройка Диалог». По оценкам экспертов, данная сделка позволит ГУМу стать более прозрачной компанией, а также даст возможность более оперативно привлекать средства инвесторов. Кроме того, г-н Куснирович таким образом сможет получить серьезные налоговые льготы: в настоящее время паевые фонды недвижимости становятся своего рода налоговым офшором из-за пробелов в законодательстве.
ОАО «Торговый дом ГУМ» является генеральным арендатором торгового центра на Красной площади, а также владеет двумя филиалами в Москве и сетью магазинов «Стильный город». В начале этого года контрольный пакет акций торгового дома «ГУМ» был приобретен Bosco у «Альфа-Групп». Точный размер пакета неизвестен, однако аналитики оценивают долю Bosco в капитале торгового дома «ГУМ» в 90%. По данным RBC daily, владельцы ГУМа намерены сформировать на его базе паевой фонд недвижимости, внеся в него ГУМ в качестве имущественного комплекса. Формированием данного фонда занимается УК «Тройка Диалог». Паевые фонды недвижимости в России, как правило, создаются под нужды конкретного клиента, но до сих пор их использовали для размещения свободных денежных средств: как известно, инвестирование в строительство способно приносить неплохие доходы. Г-н Куснирович, очевидно, решил подойти к паевым фондам «сбоку» и использовать их для управления имущественным комплексом. Использование данной схемы дает ряд преимуществ владельцу ГУМа, а также других имущественных комплексов. Во-первых, управляющая компания не имеет права разглашать данные о своих клиентах – пайщиках фонда, что позволяет внести ГУМ вместе с продавцами в фонд, тем самым скрыв финансово-хозяйственную деятельность от посторонних глаз.
Эксперты оценивают данный шаг как обоснованный и закономерный. «Такая схема работы дает владельцу имущественного комплекса целый ряд преимуществ, – сказал RBC daily генеральный директор УК «Регион Девелопмент» Павел Зюбин. – Во-первых, компания получает большую свободу в привлечении средств инвесторов, поскольку, сформировав паевой фонд, она может продавать паи на вторичном рынке любыми долями и в любом количестве. Таким образом, можно оперативно регулировать процесс привлечения инвесторов и приток денежных средств. Кроме того, внесение имущественного комплекса в паевой фонд недвижимости позволяет компании добиться большей прозрачности своей деятельности, что всегда приветствуется инвесторами». Таким образом, владелец имущественного комплекса получает возможность привлекать средства инвесторов, не продавая акции, то есть не делясь долей в капитале компании, и не привлекая банковских кредитов. Впрочем, самое главное преимущество заключается не только – и не столько – в возможности оперативного регулирования процесса притока денежных средств, а в тех возможностях для налоговой оптимизации, которые предоставляет паевой фонд в силу несовершенства действующего законодательства. По сути, паевой фонд недвижимости в настоящее время является своеобразным офшором. Во-первых, фонд недвижимости, как и любой другой паевой фонд, не платит налог на прибыль – этот налог уплачивается только в случае продажи паев продавцом или закрытия фонда. В период работы фонда налог на прибыль не уплачивается.
Кроме того, паевой фонд не платит налог на имущество и НДС, что, в общем-то, является спорным моментом. Первый налог не платится в силу того, что имущество находится на балансе паевого фонда, а не управляющей компании. Налог должна платить управляющая компания, однако она не может его заплатить, поскольку не имеет его на балансе. Паевой фонд не платит налог, поскольку он не является его плательщиком. Платить налог на имущество могли бы пайщики фонда, однако в этом случае пришлось бы обособлять доли каждого, что сделать невозможно, в силу того что имущество в фонде находится в общей собственности всех пайщиков и доля каждого в физическом выражении неясна. Сходная ситуация с НДС. «Я не вижу возможности для уплаты НДС паевыми фондами, поскольку в этом случае мы должны были бы нарушить закон об инвестиционных фондах», – считает заместитель генерального директора УК «УРАЛСИБ» Наталья Плугарь. Вообще-то управляющие компании знакомы с данной ситуацией и считают ее весьма опасной. «Это налоговый офшор, однако риски его использования очень велики, – считает Наталья Плугарь. – Риски, связанные с неуплатой налога на имущество, несут инвесторы, а риски, связанные с неуплатой НДС, – управляющая компания». Представители инвестиционных банков указывают на необходимость урегулирования данного вопроса на законодательном уровне. «Мы знаем про пробелы в законодательстве и в настоящее время пытаемся их устранить, – говорит Павел Зюбин. – Сейчас мы находимся в стадии выработки единой позиции по данному вопросу». Наталья Плугарь также указывает на необходимость внесения ясности в вопрос налогообложения паевых фондов недвижимости. В частности, она предлагает определиться с налогом на недвижимость, подчеркивая, что есть реальные возможности для этого. «Для налоговых органов это было бы даже выгоднее, чем просто взимать налог с владельцев недвижимости, поскольку в паевом фонде есть переоценка имущества, в отличие от обычной практики», – считает она.
Озабоченность инвестбанков налоговыми пробелами объяснима. Так, многие инвестбанкиры указывают на тот факт, что, несмотря на легальность налоговой оптимизации, в России она может приводить к крайне печальным результатам. В подтверждение этого тезиса приводится дело ЮКОСа. Тем не менее процесс урегулирования налогообложения займет какое-то время, которое Bosco сможет эффективно использовать, существенно сэкономив на налогах. Правда, никто не застрахован от возбуждения впоследствии уголовного дела. 15.09.2025 
2005
январь | февраль | март | апрель | май | июнь
июль | август | сентябрь | октябрь | ноябрь 2004
январь | февраль | март | апрель | май | июнь
июль | август | сентябрь | октябрь | ноябрь | декабрь 2003
сентябрь | октябрь | ноябрь | декабрь
| |
|
