|  | Вторая волна Розничные сети открывают «второй фронт». Наряду с городами-миллионниками компании начали осваивать города с населением 500-700 тыс. человек, где, как показывает опыт, вполне можно рассчитывать на неплохую прибыль. Изменения в региональную стратегию вносят и девелоперы. Чтобы обеспечить ритейлеров качественными торговыми площадями, они начинают строительство современных торговых центров в городах с населением от 300 до 700 тыс. жителей.
Пару лет назад открытие магазинов в городах немиллионниках розничные операторы расценивали скорее как эксперимент. Основные силы компаний были направлены на захват лучших мест в самых перспективных городах – Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, Челябинске, Новосибирске, Самаре. Развитие в миллионниках по-прежнему остается первоочередной задачей для операторов. Однако наряду с ними в планах сетей все более заметное место отводится городам с населением 400-700 тыс. человек, таким как Ярославль, Липецк, Калуга, Пенза, Рязань.
По городам и весям
В конце марта первый региональный магазин в Туле открыла «Копейка». По словам президента ТД «Копейка» Александра Самонова, это первая ласточка, а в перспективе дискаунтеры сети могут появиться в каждом крупном городе Центрального федерального округа. Наибольший интерес для компании представляет Калужская область, где до 2008 года планируется открыть порядка 17 магазинов. Помимо этого «Копейка» претендует на заметную долю на подмосковном розничном рынке. В начале апреля было подписано соглашение с правительством Московской области, которое должно облегчить компании процесс получения участков. В ближайшие три года ТД «Копейка» намерен потратить $150 млн на открытие порядка 100 дискаунтеров. В конце апреля свою подпись под аналогичным документом поставили и представители сети «Дикси», рассчитывающей до конца 2008 года нарастить свою сеть в Подмосковье до 150 торговых точек.
Продвижение в средние города начал и ТД «Перекресток». В конце прошлого года компания приобрела сеть супермаркетов «365» в Ярославле, перспективность которого, как полагают аналитики, долго недооценивалась. Судя по всему, скупка местных игроков, особенно в городах, сопоставимых по основным показателям с Ярославлем, становится для компании предпочтительным вариантом. Правда, по словам заместителя финансового директора «Перекрестка» Александра Панаса, часто владельцы в несколько раз завышают стоимость своего бизнеса, поэтому отказ от заключения нескольких сделок можно считать самыми большими достижениями прошлого года. Но и преимущества поглощения локальных сетей очевидны: компания получает не только долю на определенном рынке, но и инфраструктуру для выхода в близлежащие районы. Например, принадлежащая «Перекрестку» SPAR Middle Volga начала развиваться в Нижегородской области. Первый супермаркет открылся в городе Выкса, где проживает более 45 тыс. человек. Следующие пункты назначения – Кстово, Заволжье, Павлов. «Патэрсон» открыла магазины в Ставрополе и Краснодаре. Об активном выходе в города «второго уровня» (500-700 тыс. жителей), расположенные в Центральном и Приволжском федеральных округах, заявляют и в «Метро Кэш энд Керри». Сейчас компания ведет переговоры с администрациями Ульяновской и Рязанской областей. По словам главного операционного директора Metro Cash&Carry по Азиатско-Тихоокеанскому региону и России Франца Мюллера, при выборе открыть один большой оптово-распределительный комплекс в крупном городе или ввести в строй три небольших объекта в городах среднего размера компания остановится на втором варианте. Такая установка обусловлена успешным опытом работы в Ярославле, где в конце прошлого года был открыт торговый центр Metro.
Девелоперские компании анонсируют все больше проектов в таких городах как Липецк, Калуга, Пенза, Рязань, Тамбов. Например, в Калуге в конце марта открылся ТРЦ «Калуга – XXI век» общей площадью 12,5 тыс. кв. м. Здесь же начнет работу первый ТЦ шведской компании «Центрумутвеклинг», площадь которого превышает 45 тыс. кв. м. Срок окупаемости объекта, считают в компании, будет средним для отрасли – 5 лет. Помимо этого «Центрумутвеклинг» ведет переговоры о покупке земли в Белгороде и Рязани. По данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, до конца года несколько торговых центров площадью от 25 до 50 тыс. кв. м откроются в Краснодаре, Липецке, Тюмени, Тольятти.
Некоторые аналитики прогнозируют, что большим интересом будут пользоваться города Золотого Кольца. По мнению начальника отдела развития ГК «Виктория» Игоря Николаева исчерпав возможности развития в Москве, операторы начинают активно открывать магазины в Московской области: «Логика подсказывает, что следующим этапом станут города Золотого Кольца. Однако концентрация населения и среднедушевой доход в них гораздо ниже, чем в Подмосковье, поэтому многие города Золотого Кольца просто неинтересны».
По накатанной
Судя по планам компаний, рейтинг популярности городов-миллионников вряд ли серьезно снизится. В течение 1-1,5 года «Рамэнка» намерена открыть несколько объектов в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре. На строительство торгового центра в Самаре площадью не менее 30 тыс. кв. м турецкая компания собирается затратить порядка $25 млн. «Пятерочка» собирается открыть гипермаркет в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске, Екатеринбурге. Петербургская сеть «Лента» подыскивает в Нижнем Новгороде участки площадью по 10 га. Строительство торгово-развлекательного центра, якорным арендатором которого станет «Мосмарт», в Нижнем ведет «Гиперцентр».
По мнению главного специалиста департамента корпоративного развития ГК «Время» Дмитрия Баранова, таких же приоритетов будут придерживаться девелоперские компании: «Внимание к городам с населением менее миллиона человек обосновано в том случае, если там начнется формирование современного потребительского рынка. То есть потребители станут менее чувствительными к цене, большее значение будет придаваться ассортименту, качеству и сервису, а доля покупок на открытых рыках сократится. В крупных городах все это уже происходит, поэтому они остаются магнитом для операторов федерального уровня». В ГК «Время» пока не собираются «открывать» рынки городов, не входящих в «клуб миллионеров». Исключение было сделано для Тольятти, где к сентябрю текущего года должно завершиться строительство ТЦ «Парк Хаус». «Тольятти – это современный развитый мегаполис, превосходящий по ряду показателей другие крупнейшие города, – поясняет Дмитрий Баранов. – Здесь высоки требования к качеству торговых площадей, запросы у местного населения – почти столичные».
Стремление операторов захватить самые выгодные места в крупнейших городах понятно. В то же время, как отмечает ряд консультантов, чем дальше, тем больше компании будут руководствоваться не столько экономической целесообразностью, сколько соображениями имиджа и инерцией: раз туда идут конкуренты, значит, и мне нужно идти. По мнению директора по проектам «Центрумутвеклинг Россия Хокан Карлсон АБ» Федора Каралюнца, к этому стоит добавить и особенности финансирования проектов: «Банковские структуры всегда выделят средства на развитие в Москве и других крупных городах. Если речь зайдет о Тамбове или Череповце, шансы получить финансирование невелики. Хотя, например, в Череповце уровень жизни выше, чем в Нижнем Новгороде, многие забывают, что здесь находится такое предприятие как «Северсталь». Кроме того, существует стереотип, что только представленность в ведущих регионах позволяет претендовать на федеральный уровень. Почему в США так быстро и неожиданно поднялись сети дискаунтеров? Их просто никто не заметил. Компании начинали с небольших провинциальных городов, а затем вышли на общенациональный уровень».
Почему это сложно
Справедливости ради стоит сказать, что дело не только в стереотипах или нежелании банков финансировать «рискованные» проекты. Основным ограничением операторы называют сложности с логистикой. «Чем дальше город от центра, тем сложнее поставлять весь необходимый ассортимент, особенно в зимний период, – говорит руководитель отдела правительственных и общественных связей «Метро Кэш энд Керри» Инна Вожик. – Для снабжения своих региональных торговых центров мы стараемся максимально задействовать локальных производителей, но не всегда на местном рынке можно найти товары, отвечающие нашим стандартам». Правда, сложности с выстраиванием цепочек поставок могут возникнуть и в городах с развитой инфраструктурой. Как сообщил Франц Мюллер, из-за специфики местного законодательства у «Метро Кэш энд Керри» возникли сложности с поставками в Казань.
«На второе место я бы поставил низкий уровень доходов населения, – говорит генеральный директор «Патэрсон» Юрий Яковчик. – На третье – территориальную удаленность. Временная разница с Челябинском, где недавно у нас открылся супермаркет, составляет всего два часа. Тем не менее, мы испытываем некоторые сложности в общении с администрацией магазина». В «Копейке» сетуют на нехватку качественных площадей от 700 до 1,1 тыс. кв. м, пригодных для открытия дискаунтеров. Эту проблему приходится решать, выступая в качестве девелопера. Игорь Николаев добавляет, что неплохие результаты могут показывать магазины в городах с населением 15-40 тыс. жителей. К примеру, эффективность работы дискаунтеров «Дешево» в Калининградской области гораздо выше, чем в областном центре. Если при этом помещение приобреталось в собственность, то окупается объект довольно быстро – за * лет. Но ограниченный потенциал и недостаточная емкость небольших городов не способствуют повышению эффективности сети в целом.
Еще один фактор, который почти все операторы называют серьезным барьером, – сопротивление властей на местах, лоббирующих интересы доморощенных бизнесменов. Правда, как считает директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила, в последнее время видны изменения к лучшему: «Руководители администраций побывали за границей и теперь хотят создать нечто цивилизованное в своем городе или области. Для этого им нужны компании с серьезными финансовыми возможностями и опытом». В сети «Патэрсон» подтверждают, что местные власти готовы оказывать поддержку не на словах, а не деле, поскольку помимо экономической выгоды приход крупного московского оператора – неплохой повод для самопиара.
Правда, почти все операторы недовольны тем, что с помощью новых мощных игроков местные власти пытаются решить различные проблемы городского хозяйства. «Мы сталкиваемся с просьбами построить рядом с магазином дорогу или автостоянку, – говорит Юрий Яковчик, – но не отказываемся от их выполнения. Взамен администрации выделяют участки вне конкурса, предоставляют определенные льготы». В «Центрумутвеклинг» отмечают, что обременение – весьма распространенная практика, и в ряде случаев его можно превратить во взаимовыгодную сделку. В Калуге компания согласились провести троллейбусную линию, ведущую к ее торговому центру, что обеспечивает дополнительный приток покупателей. «Но если нас просят сделать что-то на другом конце города или приобрести для города пожарную машину, мы отказываемся, потому что занимаемся бизнесом, а не благотворительностью, – рассказывает Федор Каралюнец. – Как правило, такие просьбы исходят от чиновников среднего звена. Они –источники проблем даже в крупных городах. Разница только в том, что, например, в Москве они более компетентны и выработали технологию ведения проектов. В регионах такого опыта пока нет, поэтому чиновники перестраховывают практически каждое решение».
Преимущества первого
Для розничных операторов расширение географии присутствия – неизбежный шаг. По мере насыщения условия работы в городах-миллионниках будут становиться все менее комфортными - в них представлены многие ведущие сети. Из-за большого числа претендентов не так велик выбор хороших площадей. Кроме того, в некоторых городах, прогнозируют аналитики, могут проявиться последствия перегрева рынка. «Это уже заметно в Казани, занимающей второе место после Москвы по количеству торговых площадей на одного жителя, – считает Федор Каралюнец. – Избыток торговых площадей проявляется также в Самаре и Тольятти. При этом существует масса недооцененных городов: Липецк, Рязань, Калуга, Тамбов, Тверь, Ярославль».
В конце прошлого года «Метро Кэш энд Керри» построила в Ярославле оптово-распределительный комплекс торговой площадью 5,5 тыс. кв. м (в крупных городах – около 10 тыс. кв. м.). После первых недель работы выяснилось, что покупательский поток заметно превышает предварительные расчеты, поэтому сейчас в компании размышляют над возможностью увеличения площадей. «Проект позволяет сделать это», – говорит Инна Вожик. В сети «Патэрсон» тоже не надеялись на блестящие результаты, открывая свой первый региональный магазин в Твери. Финансовые показатели магазина не раскрываются. «Но в плане прибыли на сегодняшний день он занимает первое место в сети», – говорит Юрий Яковчик.
Алексей Могила полагает, что девелоперские компании тоже могут рассчитывать на успешную работу в небольших городах и на несколько лет отрезать путь потенциальным конкурентам. Такие города как Пенза, Калуга могут поддерживать один, максимум два ТЦ площадью 15-25 тыс. кв. м, рассчитанных на покупателей со средним доходом и выше. В качестве примера в Leeds Property Group приводят ТРЦ в Пензе, который разместится на реконструированных площадях бывшего Дом быта. Общая площадь с учетом пристроенного помещения составит 22 тыс. кв. м. «Открывая современный ТРЦ, владельцы нейтрализуют конкурентов на 1,5-2 года, – говорит Алексей Могила. – В Пензе строится еще один ТЦ, который позиционирует себя как дискаунтер. Его основные арендаторы – стоковые магазины».
В Leeds Property Group считают, что сроки окупаемости пензенского ТЦ не превысят 4-5 лет. Минимизировать свои затраты девелоперы смогут за счет реконструкции старых рынков или бывших НИИ, которые есть в центре каждого города. «В конце концов, владельцы ТЦ могут минимизировать риски, предложив якорным арендаторам стать соинвесторами проекта, – говорит Алексей Могила. – Правда, в последнее время якорные арендаторы предпочитают праву собственности долгосрочную аренду. В то же время всегда можно найти интересный для обеих сторон вариант».
Девелоперам и розничным сетям, поверившим в потенциал небольших и средних городов, эксперты советуют поторопиться, чтобы прийти одними из первых. В этом случае велика вероятность налаживания тесных и конструктивных связей с руководством администраций на местах. Пока власти не избалованы присутствием крупных игроков, они готовы идти на уступки и оперативно решать возникающие проблемы. Нужно только правильно распорядиться имеющимися рычагами давления.
Елена Провоторова | | |
