|  | "Ингеоком" ставит на центр Елена Локтионова
В мае на площади Курского вокзала открылся один из крупнейших торговых объектов Москвы - торгово-развлекательный комплекс "Атриум". Комплекс отличается от многих своих собратьев структурой представленных в нем магазинов и развлекательной направленностью. Генеральный директор компании "Ингеоком КРК", которой принадлежит комплекс, Владимир Зайцев объясняет это, прежде всего, особым местоположением "Атриума".
Реализация проекта торгового комплекса "Атриум" (рабочее название "СитиСтар") началась еще в 1997 году. Тогда планировалось построить менее масштабный комплекс, и, соответственно, стоить он должен был чуть более $70 млн. Впоследствии проектируемые площади были увеличены, а в 1998 году грянул кризис. В результате строительство "Атриума" обошлось в $170 млн, из которых $57 млн вложило правительство Москвы, имеющее 40% акций комплекса. Остальные средства проинвестировал "Ингеоком КРК", которому принадлежат 60% "Атриума".
Мы, конечно, стремимся как можно быстрее вернуть деньги московскому правительству. Думаю, это произойдет примерно за 3-5 лет, - говорит Владимир Зайцев. - Вообще срок окупаемости подобных комплексов, в случае, если они находятся в центре столицы, составляет обычно 5 лет. Торговые центры, расположенные за МКАДом, теоретически могут вернуть вложенные средства и года за 3.
Владимир Викторович, вы работаете над этим проектом с самого начала?
Нет, проект начинался не со мной, я волею случая появился в компании только в октябре 2000 года. Я вообще не всю свою жизнь строю торговые комплексы. Сначала я работал в Главном разведывательном управлении, и обучался совершенно другому ремеслу, как вы понимаете. Потом после перестройки пришел в бизнес. У нас была такая компания "Росшина", которая занималась нефтехимией и производством шин. И вот получилось так, что генеральный директор компании "Ингеоком", в которую входит "Ингеоком КРК", Михаил Рудяк попросил помочь достроить комплекс. Вот, пока помогаем.
"Атриум" должен был вступить в строй еще осенью прошлого года, однако открылся только сейчас, да и то не полностью. Некоторые магазины и рестораны, расположенные в комплексе, до сих пор не работают. Почему процесс строительства занял более длительный срок, чем это планировалось изначально?
Дело в том, что, начиная с 1997 года, мы много раз меняли проект. Сначала экономика проекта рассчитывалась под те цены, которые были до кризиса, под те компании, которые тогда работали на рынке. А после 1998 года все изменилось, включая даже формат некоторых магазинов, которые планировалось разместить в комплексе. Например, предполагалось, что в "Атриуме" откроет гипермаркет один из западных розничных операторов - Auchan или Carrefour. У этих компаний были свои требования к торговым площадям, к их оборудованию. Впоследствии иностранцы отказались участвовать в проекте, и мы начали вести переговоры с отечественными ритейлерами. Естественно, у наших компаний требования другие. Были у нас также и финансовые трудности, проблемы со строителями, да и много еще чего. В итоге некоторые арендаторы не очень активно вели ремонт своих помещений, так как вообще мало кто верил, что мы сумеем достроить этот комплекс.
А мы сумели и все-таки открылись.
Мы, конечно, понимаем, что такое "мягкое" открытие, когда еще не все магазины у нас работают, не лучшим образом влияет на имидж торгового предприятия в целом, поэтому стараемся как можно быстрее ввести в строй весь комплекс. Это получится сделать к сентябрю, но уже сейчас из 80 магазинов работает порядка 70%, открылся food court, кинотеатр-мультиплекс "Формула кино".
Одновременно с "Атриумом" открылись также центр "Вэймарт" на 26-м км МКАД и "Золотой Вавилон" в Отрадном. И тот, и другой - позже заявленных сроков сдачи и также в неоконченном виде. Это теперь тенденция такая - центры открываются, в то время как магазины в них еще не работают?
Просто все стараются как можно быстрее заявить о себе на рынке, даже если еще не все готово. Каждому хочется успеть занять свое место на рынке, развитие которого идет очень быстрыми темпами, и уже сейчас наблюдается достаточно серьезная конкуренция. Строительством крупных объектов занимаются IKEA, Metro Cash & Carry, Auchan, Marktkauf - иностранные компании, имеющие за спиной серьезную финансовую поддержку. Они могут позволить себе держать низкие цены и работать с рентабельностью в 10%. Российским компаниям такая рентабельность не подходит, поэтому, чтобы привлечь и удержать своего покупателя, приходится пускать в ход другие козыри.
И какие именно козыри?
Прежде всего то, что наша компания работает только в центре. В этом, конечно, есть свои минусы. Они состоят в том, что нам приходится соблюдать многочисленные архитектурные требования, выдвигаемые городом, да и строить в центре Москвы гораздо дороже, чем на окраинах или за МКАД. Но зато открывать торговый объект в центре столицы - это престижно. Кроме того, ведь не каждому человеку удобно ездить в магазины за МКАД, и, в конце концов, не каждый имеет машину. В отличие от окраинных торговых объектов, в которых, прежде всего, делается упор на предоставление покупателю огромного ассортимента товаров самой разной направленности - от продуктов питания до строительных товаров, - мы ставим ударение на том, что "Атриум" - это торгово-развлекательный центр. У нас уже работает food court на 300 мест плюс еще места на открытой веранде. Здесь представлены 6 предприятий быстрого питания. У нас будут рестораны - предположительно, Patio Pizza и T.G.I.Friday's, о чем на данный момент подписан предварительный договор с "Росинтером". Откроется развлекательный центр "Катапульта". В детском центре, где можно будет праздновать дни рождения детей, также запланировано свое кафе, которое откроет известный ресторатор Аркадий Новиков.
В то же время нужно отметить, что цены на представленные в комплексе товары и услуги не будут запредельными. Продовольственный супермаркет и все развлекательные заведения ориентированы на покупателя со средним достатком. Может быть, только магазины, торгующие одеждой, будут, в основном, посещать люди с достатком немного выше среднего уровня.
По какому принципу отбирались арендаторы для "Атриума"?
Мы старались, чтобы в нашем комплексе были представлены только сетевые компании. Вообще же, мы исходили из принципа, чтобы в комплексе было все, но в то же время не должно было сложиться ситуации, когда магазинов, продающих меха целых десять штук, а, предположим, обувной только один. Конечно, из-за этого пришлось пойти на серьезные проблемы в общении с некоторыми потенциальными арендаторами.
Некоторые магазины, например, спортивные, у нас только монобрендовые. Что касается одежных магазинов, здесь мы вводили ограничения по тому, чтобы магазины не торговали одними и теми же марками.
На место "якорного" супермаркета претендовали многие известные розничные операторы, но самое выгодное предложение сделал "Седьмой Континент". Эта компания выкупила у нас площади за сумму, равную сумме аренды за 5,5 - 6 лет.*
Получается, что в отличие от многих других новых торговых центров, в вашем комплексе представлены, в основном, монобрендовые магазины?
Да, это так. Хотя мы вели переговоры со многими мультибрендовыми розничными сетями - и со "Спортмастером", и с "М.Видео", и со многими другими, но в итоге оказалось, что для нас выгоднее именно тот пул арендаторов, который мы в итоге сформировали.
Каковы арендные ставки в "Атриуме"?
Они несколько ниже, чем в некоторых других торговых комплексах, расположенных в центре столицы, скажем, в "Охотном ряду". Цены, безусловно, колеблются от занимаемого этажа, места, площади, направленности бизнеса того или иного арендатора. В среднем торговое помещение небольшой площади - где-то 160 - 180 кв.м - для одежных магазинов стоит порядка $2 тыс. в год за 1 кв.м.**
Почему Auchan и Carrefour отказались принимать участие в вашем проекте и будут ли все-таки западные ритейлеры представлены в "Атриуме"?
Иностранные розничные компании вообще понять очень тяжело, потому что абсолютную правду они не говорят никогда. Могу сказать только, что они работают в другом формате, поэтому, собственно, и занимаются сейчас строительством собственных центров, причем, не вступая при этом в партнерские отношения с российскими ритейлерами. Так что ожидать их появления в нашем комплексе было большим заблуждением. Что касается других западных розничных операторов, мы хотим привлечь непродовольственные компании. Недавно были проведены переговоры с испанской одежной сетью Zara, но они пока попросили отложить дальнейшие обсуждения. Теоретически, конечно, такие компании как Zara очень привлекательны для нас.
Планируете ли вы выходить в регионы?
Рано или поздно, да. Но сейчас есть еще над чем работать в Москве. У нас в разработке находится несколько проектов, среди которых площадь Павелецкого вокзала, Сухаревская и Болотная площади. Но пока практически близко к завершению согласование градостроительной концепции только по площади Павелецкого вокзала.
Будете ли вы искать инвесторов для "Атриума"?
Пока наша задача - сделать комплекс доходным бизнесом. После того, как "Атриум" станет приносить прибыль, возможно, он будет интересен потенциальным инвесторам, а нам как раз понадобятся средства на новые проекты. Естественно, если один акционер решит продать свою долю, другой, что называется, будет иметь право первой ночи. Но пока об этом речи не идет. Главное - поскорее "раскрутить" комплекс.
*По информации "НТ", сумма сделки составила более $20 млн - Ред.
**Средние арендные ставки в московских торговых центров составляют $1,3-1,5 тыс. в год за 1. кв.м - Ред.
Основные характеристики торгово-развлекательного комплекса "Атриум"
Общая площадь здания 103,5 тыс. кв.м
Площадь супермаркета (без склада) 4,3 тыс. кв.м
Кинотеатр-мультиплекс на 9 залов 6,5 тыс. кв.м
Клаб "Катапульта" 3,5 тыс. кв.м
Детский клуб 5,5 тыс. кв.м
Рестораны/Food court 2,1 тыс. кв.м
Количество магазинов 80
Торговая площадь магазинов 17,2 кв.м
Подземная парковка 700 машин | | |
