|  | Интервью с Сергеем Игониным 01.07.2025 Дмитрий Желвицкий
Деятельность "Коммерческого Центра "Питер", работающего на рынке Санкт-Петербурга уже 10 лет, всегда была так или иначе связана с рынками. В 1992 году компания арендовала часть торговых площадей в Апраксином Дворе, а с 1994 года занимается облагораживанием трех рынков, находящихся в центральной части Петербурга. Один из них - Сенной рынок - был заново отстроен. В этом году "КЦ "Питер" начал возведение торгового комплекса "Сенная" площадью 60 тыс. кв. м. Это один из крупнейших торговых проектов, реализуемых в городе. Заместитель генерального директора "КЦ "Питер" Сергей Игонин рассказал о планах компании.
Сергей Юрьевич, почему "КЦ "Питер" решила сконцентрировать свои ресурсы на масштабном проекте вместо того, чтобы увеличивать количество торговых точек?
Будущее петербургской торговли, я уверен, - это масштабные инвестиционные проекты. С такими проектами мы связываем и свое будущее. Но начиналось все с того, что мы просто приобрели несколько зданий возле заново отстроенного нами Сенного рынка. Сами сооружения нам не очень были нужны. Большую ценность представлял лишь участок земли, который был приобретен вместе со зданиями. Ведь это самый центр города. Общая площадь участка занимаемого ТК "Сенная" - 1,92 га, из них 1,2 га находятся в собственности "КЦ "Питер", а 0,72 га предоставлено в аренду сроком на 49 лет на инвестиционных условиях.
Стали думать, как использовать имеющуюся собственность, изучать различные варианты. В результате появился проект строительства торгового комплекса "Сенная" стоимостью $30 млн. Другие компании также планируют построить что-то подобное. Но мы надеемся, что наш комплекс будет один из первых. Общая площадь первого в Петербурге молла, открываемого летом будущего года, составит 59 тыс. кв.м.
Перейти к подобным масштабным проектам отчасти помогли городские власти. Условием передачи нам Сенного рынка была его реконструкция. Фактически его нужно было построить заново. В результате, мы получили опыт строительства и осуществления крупных проектов. В Сенной рынок, который имеет общую площадь 6 тыс. кв. м, мы вложили $5,5 млн. Строительство завершено в октябре 1998 года. Инвестиции оказались эффективными - сегодня рынок посещают ежедневно более 50 тыс. человек. Валовой доход от его эксплуатации составляет около $1 млн в год. ТК "Сенная" должен стать еще более доходным.
Построить масштабный проект в удачном месте - это еще не все. Понятно, что его успех будет зависеть, прежде всего, от того, насколько грамотно подобраны арендаторы. Как у вас с арендаторами дела обстоят?
Сейчас во многих существующих торговых комплексах все перемешано. Кто-то из арендаторов торгует, действительно, качественными товарами. Стоимость этих товаров соответствует качеству. А соседняя секция может быть предназначена для совсем другого покупателя.
Пока так торговать и получать прибыль можно. Однако при строительстве торговых комплексов нужно смотреть на несколько лет вперед. Поэтому для ТК "Сенная" мы тщательно отбираем арендаторов, при этом ориентируемся на бренды, которые уже хорошо узнаваемы покупателями в России. Ставка делается не только всемирно известные марки, такие, как Adidas, Nike, Reebok. Присутствие торговых сетей также приветствуются. В том числе, отечественных.
Например, с "Пактором" петербургский покупатель связывает определенные характеристики мужской одежды. Услышав наименование этой торговой сети, он уже представляет качество и стоимость брюк, куртки или джемпера. Мы хотим наполнить ТК "Сенная" узнаваемыми вещами. Посетители комплекса заранее будут иметь общую информацию о том, что и по какой цене они могут купить.
Кроме того, мы определили минимальную площадь для аренды - 50 кв. м. Для некоторых помещений этот минимум будет еще выше. Покупатель должен чувствовать себя комфортно. От нарезки на маленькие торговые площадки категорически отказались. ТК "Сенная" не будет рынком под крышей. Об этом мы можем говорить уверенно, потому что 60% торговых площадей уже сданы в аренду.
Можно ли назвать основных арендаторов?
На каждом из трех этажей главного здания будет ключевой арендатор - своеобразная точка притяжения. На первом главным арендатором станет супермаркет "Патэрсон", который займет 3700 кв. м. На втором разместится ресторан "Пицца Хат". На третьем появится крупнейший в России боулинг-центр на 36 дорожек.
Почему одним из якорных арендаторов стал "Патэрсон"? В России есть продуктовые сети и покрупней.
Соглашение между "Патэрсоном" подписано в мае этого года. До этого мы вели переговоры почти со всеми крупными сетями, торгующими продуктами питания. Им были разосланы наши предложения. Уже на этой стадии произошел определенный отсев, так как, например, "Седьмой Континент" предпочитал выкупать торговые площади, а мы настаивали на аренде. С остальными не договорились по другим причинам.
Нас устраивает формат "Патэрсона". Это динамично развивающаяся и амбициозная компания с профессиональным менеджментом. Кроме того, "Патэрсон" быстрее других московских сетей открыл свой первый супермаркет в Петербурге. В общем, эта компания предложила нам наилучшие условия.
Участвуют ли арендаторы каким-либо образом в финансировании строительства торгового комплекса?
Нет. Строительство ведется, в основном, за счет собственных и привлеченных средств. У нас есть стратегический инвестор, имя которого не разглашается. На банковские кредиты приходится около 30% стоимости проекта.
Все проекты "КЦ "Питер" реализованы или реализуются в центральной части Петербурга. Работа с недвижимостью, расположенной в центре города, является вашим коньком?
Так получилось, что Сенной и Троицкий рынки, которые мы реконструировали и получили в свое распоряжение, находятся в центре. Апраксин двор также. Однако не все реализованные проекты связаны с центральной частью города. Около $1 млн мы вложили в строительство офисно-складского комплекса площадью 3,1 тыс. кв. м на Кузнецовской улице, расположенной достаточно далеко от центра.
Кроме того, под следующий масштабный проект мы подобрали участок на улице Типанова. Это близко к окраине города. Там мы собираемся построить молл общей площадью 35 тыс. кв. м. Он займет около 7 га земли. Этот проект оценивается в $15 млн. Были проблемы с согласованием с инвестиционно-тендерной комиссией (ИТК). Сейчас они решены. До конца года выйдем на ИТК с готовым проектом.
В центре уже сложно развернуться?
Смотря для кого. В центральной части города будет продолжаться реконструкция первых этажей с целью создания новых относительно небольших магазинов. Будут появляться бутики. Возможно, универмаги. Однако новые масштабные проекты - гипермаркеты, моллы - вряд ли появятся. По нескольким причинам. Сейчас во всем мире снижается этажность торговых комплексов. Нас эта тенденция также касается. А это значит, что для торгового комплекса нужна большая площадка для застройки. В центре таких площадок больше нет. Кроме того, в центральной части города из-за пробок тяжело передвигаться на машине. Дороги перегружены, мест для парковки нет. Теоретически можно строить подземные паркинги, но это дорого. В Петербурге, с его болотистой почвой, особенно. Поэтому масштабные проекты, реализованные в центре города, не будут окупаемыми.
Требования к архитектуре также могут стать препятствием. Например, "Лента Cash & Carry" построила прекрасный гипермаркет на Пулковском шоссе. Он там весьма органично смотрится. Но возвести в центре подобное сооружение городские власти просто не разрешили бы.
Есть же проекты вывода из центральных районов производственных предприятий. Например, ГИПХ, "Балтийского завода". Да и зоопарк может переехать.
Вот когда начнут выводить, тогда и поговорим об этом. Проекты есть. Но, например, тот же "Балтийский завод", насколько мне известно, никуда переезжать не собирается. А заставить его никто не сможет - приватизированное предприятие, участок выкуплен. Эти проекты, может быть, и будут реализованы, но в очень отдаленном будущем.
Какие еще проекты собираетесь реализовать в ближайшие годы?
У нас есть инвестиционная программа, которая будет действовать до 2005 года. Кроме упомянутых проектов - ТК "Сенная" и молл на улице Типанова - она предусматривает реконструкцию нескольких корпусов в Апраксином Дворе. | | |
