|  | В желудке торгового центра Павел Куликов
Владельцы торгового центра и операторы точек фаст-фуда преследуют разные цели, организуя фуд-корт. Для первых это возможность управлять покупательскими потоками и дольше удерживать посетителей в торговом комплексе. Для вторых - выгодный способ расширения сети, а нередко и элемент промоушна.
Наличие фуд-кортов в современных торговых центрах становится обязательным и само собой разумеющимся. Одна из функций фуд-корта - привлечение посетителей в удаленные от входа магазины. По словам директора департамента консалтинга Penny Lane Realty Елены Флоринской, фуд-корт является инструментом, способным провести покупателя через всю торговую галерею. Для этого фуд-корты располагают, как правило, на последнем этаже, куда покупатель может добраться, мотивируемый иногда лишь желанием перекусить.
По словам консультанта по исследованиям рынка департамента торговой недвижимости Colliers International Натальи Сазоновой, оживление в посадочной зоне ресторанного дворика привлекает дополнительных покупателей к расположенным рядом магазинам.
"Нецелесообразно устраивать фуд-корт на первом этаже торгового центра или организовывать для него отдельный вход, - считает глава отдела торговой недвижимости "Стайлз энд Рябокобылко" Наталья Орешина. - Во-первых, арендные ставки операторов фуд-кортов ниже, чем у торговых компаний. Во-вторых, они просто не выполняют своей роли, которая состоит в управлении потоками посетителей".
Вторая функция фуд-корта - удержать посетителей как можно дольше, предоставив им возможность перекусить, не покидая торгового центра. Важно, чтобы доступ к ресторанному дворику был свободным и после закрытия большей части магазинов комплекса, чтобы фуд-корт продолжал работу, обслуживая посетителей кинотеатра или боулинга без привлечения дополнительных сил охраны.
Искусство или наука?
Количество операторов фуд-корта зависит от размеров ТЦ. Наталья Орешина из "Стайлз энд Рябокобылко" утверждает, что на ресторанном дворике в комплексе общей площадью порядка 15 тыс. кв. м могут присутствовать 6-7 кафе и ресторанов. "Чем больше торговый центр, тем больше фуд-корт, - утверждает Наталья Сазонова из Colliers International. - В московском ТЦ "Рамстор Сити" на Ленинградском шоссе (72 тыс. кв. м.) - десять операторов фуд-корта".
Несмотря на то, что специалисты в области торговой недвижимости считают организацию фуд-кортов скорее искусством, чем наукой, существуют сугубо математические параметры оценки количества операторов еще на стадии проектирования ТЦ. Обычно ресторанный дворик занимает 10-15% общей площади торгового комплекса, которые делятся на две примерно равные части, одну из которых занимают кухни, вторую - площадка с посадочными местами. Каждая кухня, как правило, ограничена размерами 50-80 кв м и имеет прилавок длиной не менее 6 м. Оптимально, когда на каждого оператора фуд-корта приходится от 20 до 40 столиков. Меньшее количество создаст неудобства для посетителей, большее - для владельцев торгового центра, так как посадочная часть фуд-корта в аренду не сдается.
Параметрами оценки потенциальных участников фуд-корта Наталья Орешина называет известность сети, технологичность продаж, доступность показателя среднего чека и качество пищи.
Дизайнерское оформление ресторанного дворика подразумевает объединение всей его площади единым стилистическим решением. Девелоперы утверждают, что оборот каждой точки будет возрастать в силу синергического эффекта на 15-25% только в том случае, если фуд-корт оформлен в едином стиле.
Продвижение или обогащение?
Девелоперские компании сдают площади фуд-корта сразу после того как определяются с составом якорных арендаторов, так как зона питания также является притягательным элементом для остальных арендаторов. При проектировании ТЦ желательно учесть, чтобы с фуд-корта просматривалось максимальное число витрин магазинов, что является одной из ключевых статей в переговорах с арендаторами, большинство которых отмечают рост продаж в магазинах с привлекательно оформленными витринами, расположенных поблизости от ресторанного дворика. Исследований на этот счет девелоперы не проводили, но секции вокруг фуд-корта всегда сдаются в аренду в последнюю очередь, потому что спрос на удачное соседство гарантирован.
Игроки рынка "быстрой еды" считают участие в торговых центрах выгодным и перспективным. По мнению директора по связям с общественностью корпорации "Ростик Групп" Валерии Силиной, одна из причин популярности фуд-кортов - дефицит помещений, пригодных для точек общепита, сдерживающий возможности расширения сети. Вторая причина популярности концепции ресторанного дворика - реклама и продвижение бренда. А вот синергический эффект, о котором говорят девелоперы, для участников фуд-кортов имеет условное значение. По мнению многих из них, заявление о повышении прибыли по сравнению с отдельно стоящими ресторанами не совсем корректно. Все зависит от каждого конкретного случая. "Средняя проходимость "Ростик'c" в составе фуд-кортов - 50 тыс. гостей в месяц, а вне их она колеблется от 30 тыс. до 120 тыс.", - рассказывает Валерия Силина.
Менее раскрученные игроки рынка фаст-фуда расценивают фуд-корты не только как промоушн, но и как мощный инструмент извлечения прибыли. Компания "Ледово" размещает точки быстрого питания "Капитан" в торговых центрах, мотивируя подобную тактику высокой прибыльностью. "В Auchan покупательский поток близок к 10 тыс. человек в день, - говорит директор ресторанного направления "РыбаХит" группы компаний "Ледово" Игорь Воеводкин. - При этом в каждом ресторане ежедневно бывает в среднем 300 посетителей. Путем несложных математических расчетов можно выяснить, что оборот каждого участника фуд-корта в Auchan колеблется в пределах $500-600 тыс. в год при среднем чеке $5".
По словам Натальи Сазоновой из Colliers International, понятия средней арендной ставки для операторов фуд-корта не существует вообще. Так, к примеру, "Макдоналдс", по словам генерального директора компании "Магазин магазинов" Анны Ширяевой, требует для себя не обсуждаемые условия: ставку в два раза ниже, чем для других компаний. Кто-то из девелоперов соглашается на это, кто-то нет. Этим и объясняется отсутствие американского бренда во многих ТЦ, хоть и сложилось мнение, что к развитию через фуд-корты владельцы "Макдоналдса" относятся скептически.
Тем не менее, Наталья Орешина из "Стайлз энд Рябокобылко" приводит средние показатели стоимости аренды квадратного метра для операторов фуд-кортов в Москве: они колеблются в пределах $500-700 в год. К этой цифре прибавляется стоимость операционных расходов и НДС. В результате чистая арендная ставка доходит до $1-1,2 тыс. за кв. м в год. При этом обслуживание посадочной зоны берут на себя владельцы комплекса. Но, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке: операторы фаст-фуда платят за эксплуатационные расходы. В "Рамсторах", например, эта плата составляет $40 за кв. м посадочной площадки в год.
По словам Елены Флоринской из Penny Lane Realty, стоимость аренды зависит от торгового центра, места его расположения и многих других факторов, но в среднем она составляет $400 за кв. м. в год. "При этом какая-нибудь кофейня в хорошо управляемом и раскрученном ТЦ в центре города готова платить $2 тыс. и выше, - рассказывает Елена Флоринская. - В последнее время также усиливается тенденция начисления арендной платы в размере нескольких процентов от оборота арендатора - как правило, порядка 7%. Договор об аренде заключается обычно сроком на 5-10 лет. Но такие крупные операторы как "Макдоналдс" стараются получить право аренды и на более длительный срок - 20-25 лет".
Предложение и спрос
Организация фуд-кортов во всем мире подчинена единым стандартам. По крайней мере, никто из ведущих московских операторов торговой недвижимости не смог назвать примеров оригинальных проектов. "Даже в Дубае ресторанные дворики расположены на последнем этаже моллов, и на них представлены те же самые бренды, что и в Европе, среди которых Pizza Hut и McDonald's, - рассказывает Наталья Орешина из "Стайлз энд Рябокобылко". - Сложно придумать что-то эффективное, отличное от того, что применяется в Европе и США".
Девелоперы стараются разнообразить состав операторов зоны питания. "Несмотря на то, что предпочтение отдается известным маркам, часть мест на ресторанном дворике хотелось бы предоставить новым авторам оригинальных концепций. Но с другой стороны, торговый центр неполноценен без "Ростик'са" или "Макдоналдса", - говорит Наталья Сазонова. По словам генерального директора компании "Магазин магазинов" Анны Ширяевой, фуд-корт вполне может состоять и из 20 операторов, и малое их количество в российских торговых центрах объясняется недостатком профессионалов на рынке фаст-фуда, а не старанием соответствовать западным образцам. Девелоперы утверждают, что в Москве 15-20 "зрелых" участников рынка, представляющих пиццу в качестве основного блюда, в то же время брендованные блины, мясная и рыбная "быстрая еда" представлены очень мало. По разным оценкам, цивилизованный рынок фаст-фуда заполнен лишь на 10-15%, причем компаниями, имена которых у всех на слуху.
По словам Анны Ширяевой, в будущем возможно развитие такого направления как поиск арендаторов фаст-фуда независимыми компаниями. Такие компании отвечали бы за профессиональный подбор гармоничного, сбалансированного состава операторов, удовлетворяющих потребностям потребителей, и являющихся при этом конкурентами лишь на первичном уровне. К примеру, новосибирская "СибирьГрильМастер" способна обустроить ресторанный дворик площадью 2,5 тыс. кв. м, расположив на нем 5-7 операторов с различной кухней. На московском рынке таких компаний нет, хотя попытки создания альянсов между предприятиями быстрого питания были: еще год назад пять крупнейших игроков рынка фаст-фуда ("Макдоналдс", "Росинтер Ресторанс", "Ланч", ЮНТД и "Меленка") заявили о готовности создать альянс, стратегической целью которого стали бы именно торговые центры. Однако впоследствии "короли общепита" отказались от такой перспективы.
"Союзы между операторами фаст-фуда встречаются редко, - рассказывает Наталья Сазонова. - Так же как и сети спортивных магазинов, предприятия питания объединяются, чтобы вместе "прогнуть" арендные ставки в том или ином торговом комплексе".
Наталья Орешина утверждает, что объединение фаст-фудов не даст никаких результатов, поскольку, как правило, все основывается на устных соглашениях. " В пуле операторов фаст-фуда каждый отстаивает свои интересы, и все это напоминает скорее революцию, чем бизнес-подход", - считает Наталья Орешина.
А необходимость вести переговоры с девелоперскими компаниями самостоятельно диктует и изменившаяся ситуация на рынке недвижимости. Буквально каких-то пару лет назад торговых помещений было явно недостаточно, сейчас же спрос и предложение относительно уравновешены, и операторы фаст-фуда отстаивают свои интересы в переговорах тет-а-тет. | | |
