Менеджмент

МенеджментПрактика торговли

Торговая недвижимость: демарш форматов

Елизавета Никитина

Формула успеха для российского ритейла еще не выведена. В ней все еще не хватает одной константы - фиксированной арендной ставки. Это одна из важных компонент, необходимых для успешной работы розничного оператора. От ее величины нередко зависит конечный результат. Пока же приходится мириться с аксиомой - будущее за концептуально выверенными форматами и современными торговыми центрами.

По данным консалтинговой компании "А.Т. Карни" (A.T. Kearney Global Retail Development Index), Россия - одна из наиболее привлекательных для развития розничного бизнеса стран в мире. Таких высоких темпов развития ритейла, как в России, не было отмечено ни в одной из западных стран. Во многом этому способствовал экономический рост России в 2003 году. Реальный рост ВВП составил 4,8%. Объем прямых инвестиций увеличился на 24-25% по сравнению с 2002 годом. Сократились темпы инфляции - с 15,1% в 2002 году до 10-12% в 2003-м. В результате, оборот розничной торговли в стране вырос на 8,2%, а покупательная способность россиян - примерно на 13% по сравнению с 2002 годом. Это привело к стабилизации и качественным изменениям, наблюдаемым как на розничном рынке в целом, так и в секторе торговой недвижимости, в частности, к попытке ряда девелоперов структурировать рынок с целью выработки цивилизованного предложения по ценообразованию объектов торговой недвижимости.

По крупному счету

По данным компании Stiles&Riabokobylko, оборот розничной торговли России в 2003 году составил $146 млрд ($71 млрд - продовольственные товары). Московский рынок по-прежнему один из самых привлекательных для ритейлеров и девелоперов. На Москву приходится $38,4 млрд (26,3%) всего розничного товарооборота страны. По данным Департамента потребительского рынка и услуг Правительства Москвы, в столице в настоящий момент работает 628 крупных торговых объектов, суммарная площадь которых - 3,9 млн. кв. м, что составляет 30% от всех торговых площадей города. Доля крупных торговых объектов составляет 3% от общего количества торговых объектов города. В прошлом году на тысячу жителей Москвы и Московской области приходилось 45 кв. м торговой площади. Аналогичный среднеевропейский показатель составил 147 кв. м. О том, что сектор крупноформатной розницы в продолжает демонстрировать исключительные темпы роста свидетельствуют данные исследования компании Stiles&Riabokobylko, проведенные в 2003 году. Только за счет открытия 15 ТЦ в прошлом году было введено более 235 тыс. кв. м торговых площадей, в целом же за период с 2001 по 2003 год было введено 104 ТЦ. Специалистами компании была также проведена переоценка существующих торговых центров, и часть объектов выведена, как не отвечающих современным требованиям, предъявляемым к ТЦ по международной классификации. В итоге, на начало 2004 года в Москве было выделено 48 ТЦ международного уровня обшей площадью 840 тыс. кв. м
Эксперт по недвижимости компании "Астера" Ольга Титова отмечает качественный рост отечественного ритейла: "В прошлом году обострилась борьба за "правильные" форматы торговых точек. Начался процесс диверсификации спроса, формирование более узких ниш розницы и, как следствие, ранжирование помещений в соответствии с набором определенных качеств. Арендаторы перешли от поиска любых помещений в проходном месте к поиску эффективных, с определенным набором качеств.
Председатель совета директоров петербургской розничной компании "Искрасофт" Владимир Неровный считает, что рынок торговой недвижимости по ускоренной программе будет переходить к европейским стандартам. Арендные ставки продолжат снижаться по мере роста предложения торговых площадей.

От хаоса к порядку

По мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Елены Флоринской, в Москве ярко выражена тенденция изменения местоположения строящихся торговых объектов: "Если в 2002 году вводились торговые центры в районе МКАД, то в ближайшие два года будет осваиваться и район третьего транспортного кольца. Ведется анализ перспективности территорий, прилегающих к Московской кольцевой железной дороге. Центр города остается наиболее привлекательным с точки зрения коммерческой недвижимости - здесь спрос превышает предложение из-за недостатка свободных участков под строительство".
В целях более точного анализа рынка торговой недвижимости, для систематизации ценообразования объектов торговой недвижимости специалисты компании Stiles&Riabokobylko структурировали территорию Москвы по районам. Всего выделено шесть районов. Северо-Западный и Юго-Западный - одни из наиболее престижных и развитых с точки зрения цивилизованного ритейла, в них аккумулировано порядка 60% торговых площадей всех ТЦ столицы. Ввод в строй в этом году "Мега Химки" увеличит торговую площадь на в Северо-Западном районе более чем на 100 тыс. кв. м. В Северо-Восточном районе, несмотря на высокую плотность населения, сосредоточено всего 10% торговых площадей от общего московского предложения. Основная производственная зона Москвы - Юго-Восточный район - это не более 9% от общей торговой площади в Москве, но строительство в этом районе постепенно набирает обороты, не говоря уже о том, что этот район густо населен, а благодаря запланированныму Московским правительством выводу части промышленных предприятий и строительству жилья его потенциал возрастает. В районе третьего транспортного кольца строительный бум только ожидается, но потенциал этой зоны очень высоко оценивается специалистами. Центральный, деловой район, расположенный внутри Садового кольца, отличается стабильно высоким спросом на свободные площади. Специалисты компании Stiles&Riabokobylko предпринимают попытки по систематизации данных по ценообразованию объектов торговой недвижимости в регионах. По словам директор компании Stiles&Riabokobylko Натальи Орешиной, данные будут собраны летом этого года: "Наша компания начала проводить исследования в городах России, с целью показать уровень доходов населения, выявить основные тенденции и задать вектор развития и для девелоперов, и для инвесторов, и для торговых компаний. Нами будет оцениваться состояние местной индустрии и уровень доходов населения".

Коридоры розницы

Ряд экспертов утверждают, что рынок торговых помещений будет стремиться к западным стандартам, отходя от непрофессиональных форматов торговли. В компании Stiles&Riabokobylko выделяют два основных направления развития на ближайший год в Москве, а на более долгосрочную перспективу и в остальной России: современные ТЦ и торговые коридоры. Общее предложение торговых помещений на 30 проходных улицах столицы насчитывает более 465 тыс. кв. м, но только 12 улиц может быть отнесено к лучшим торговым коридорам. Общее предложение по ним оценивается в 345 тыс. кв. м. Арендные ставки на помещения внутри торговых коридоров варьируются: самые низкие - 420 кв. м/год - на Кузнецком Мосту, средние - на Новом Арбате ($1250 кв. м/год) и Кутузовском проспекте ($1700 кв. м/год). Одни из самых дорогих - на Садовом кольце ($2450 кв. м/год) и Тверской ($4000 кв. м/год). (Цены приведены без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, которые могут составлять $40-$150 за кв. м в год.) Стоимость этих помещений в случае их продажи будет примерно в 4-5 раз выше: на Кузнецком Мосту - $2100 за кв. м/год, на Тверской - $16 тыс. кв. м/год. "Во всем мире наблюдается пока никем не объясненный феномен - хай-стрит, самых людных и популярных улиц в центре города, где сконцентрирована торговля. По сути - тот же ТЦ, но без крыши, - говорит Анна Ширяева ("Магазин магазинов"). - В течение прошлого года арендные ставки на торговые площади на основных, наиболее популярных торговых коридорах Москвы выросли примерно на 30-40%, в то время как в среднем по ТЦ они не менялись". Аналитики прогнозируют, что в дальнейшем стоимость лучших торговых помещений, расположенных в центре Москвы, будет расти на 1-5% ежегодно.
Пока для рынка торговой недвижимости характерен больший спрос на аренду помещений. "Больше востребованы торговые помещения под аренду, чем на продажу. В ТЦ продаются, как правило, помещения площадью от 1 тыс. кв. м под якорных арендаторов, меньшей площади - предлагаются только в аренду", - говорит управляющий отделом коммерческой недвижимости компании "Капитал Груп" (ТЦ "Метромаркет") Максим Брусов. По мнению Ольги Титовой ("Астера") предложение по аренде пока превалирует, потому что в данный момент наблюдается рост цен на качественную недвижимость.
Но если в центре Москвы цены росли, то максимальные арендные ставки в ТЦ по всему городу в среднем составили $1,34 тыс. за кв. м в год, что на 3,9% меньше, чем в 2002 году. "Несмотря на то, что наблюдается стабилизация арендных ставок в ТЦ, состояние в одном сегменте не характеризует рынка в целом, - считает Анна Ширяева ("Магазин магазинов"). - Есть много объектов мало привлекательны для ритейлеров, удачных площадей не так много, и на хорошую единицу торговой недвижимости сохраняется высокий спрос".
В Москве существует практика начисления арендной платы, при которой арендная ставка жестко устанавливается арендодателем и является неизменной на весь срок договора - 3-5 лет. С другой стороны, арендаторы стали разборчивее - с усилением конкуренции в секторе предложения качественных площадей они охотнее переходят к западной модели аренды площадей - фиксированный минимум и процент от оборота. По данным исследований Paul's Yard, в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены под нажимом арендаторов переходить на новые, компромиссные условия работы с ними. В настоящее время ставки, взимаемые с процента от оборота предприятия, выглядят примерно так: 4-5% - для крупных супермаркетов, 15-20% - для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви, более 20% - для предприятий, торгующих ювелирными изделиями.
Анна Ширяева ("Магазин магазинов") отмечает, что решение вопроса между арендой или покупкой зависит от ситуации в конкретной розничной компании, в том числе - от объема свободных средств. Ритейлеру требуется либо изъять некую сумму на покупку из оборота, сократив его, но зато исключив арендные затраты, либо, сохранив оборотные средства, делать не такие глобальные, по сравнению с покупкой, периодические арендные отчисления. Обычно у розницы свободных денег нет, и если помещения приобретаются, то, как правило, за счет привлечения кредитов.

Через четыре года здесь будет…

В конце января этого года московское правительство обнародовало программу строительства крупных ТЦ в близи МКАД и третьего транспортного кольца. Всего выделен 21 участок, в перспективе они будут распределяться на конкурсной основе среди потенциальных инвесторов. Рядом с МКАД для строительства крупных розничных магазинов зарезервировано семь земельных участков площадью 36 га. Семь торговых центров будет построено вблизи третьего транспортного кольца. Под них отводится 23,6 га. Кроме того, семь оптовых торговых центров будет построено вблизи МКАД: два в Бутово, по одному в промзоне Руднево и Бирюлево, в районе поселка Северный и еще два объекта на Дмитровском шоссе. Всего же к 2006 году в Москве планируется ввести 114 крупных торговых комплекса общей площадью 3,9 млн. кв. м. По словам заместителя руководителя Департамента потребительского рынка и услуг Правительства Москвы Анатолия Кочеткова, программа направлена на привлечение дополнительных финансовых источников в городской бюджет: "Из-за активного развития торговых объектов вне МКАД, а значит и вне Москвы, и соответственно оттока денег из столицы, были приняты решения о выделении участков, за счет которых будет построено 49 крупных торговых объектов внутри МКАД и на третьем транспортном кольце. До 2005 года будут завершены работы по 13 из них. Также под застройку торговыми предприятиями планируется использовать территории плоскостных стоянок для гаражей, на них силами застройщиков предлагается возвести многоуровневые паркинги. Общая площадь таких зон сегодня насчитывает190 гектаров".
Правительство Москвы разработало генеральную схема размещения торговых объектов городского значения до 2020 года. Она предусматривает увеличение общего количества торговых площадей в столице вдвое - с 8 млн кв. м до 16 млн кв. м. Причем за счет строительства только 300 крупных ТЦ запланирован ввод 6,3 млн кв. м торговых площадей. Намечена реорганизация 9 промзон и незастроенных территорий площадью от 13 га до 38 га.
"Только в районе третьего транспортного кольца территории, выделенные под торговые объекты составляют 2 млн кв. м. Это даст существенный импульс, но я сомневаюсь, что программа будет реализована в задуманном виде, - говорит Анна Ширяева ("Магазин магазинов"). Во-первых, там предусмотрено мало удобных транспортных развязок, а дополнительное их строительство силами ритейлеров крайне затратно, к тому же ликвидация промзоны путем вывода предприятий значительно удорожает проект. Еще один минус - периметр третьего кольца меньше МКАД, и если концентрация объектов будет в соответствии с планом, то произойдет явное перенасыщение: между объектами практически не останется расстояния".
Московские власти считают, что проблему удобного подъезда к торговому центру и парковки ритейлеры должны решать самостоятельно. "Город не будет оказывать финансовую помощь рознице, за исключением социальных магазинов, в плане строительства дополнительных транспортных развязок, или дотировать неудавшиеся объекты. Розница - вполне успешный бизнес, и город должен сам зарабатывать на нем, а не предоставлять льготы", - таково мнение московских чиновников, которое озвучил на одной из конференций по проблемам розничной торговли Анатолий Кочетков.

От Москвы и до…

Тенденции московского рынка торговой недвижимости со временем находят продолжение на региональных рынках, считает аналитик по торговым площадям Jones Lang LaSalle Полина Жилкина. В принципе, все города-миллионники показывают хорошие темпы развития. Из 13 наиболее перспективных российских регионов наибольший товарооборот отмечен в таких городах, как Санкт-Петербург - $5,7 млрд. (3,9%), Ростов-на-Дону $2,9 млрд (2%) и Екатеринбург $2,8 млрд (1,8%) (по данным Stiles&Riabokobylko).
Полина Жилкина отмечает, что пока не сформировалось точных статистических данных о взаимосвязи между численностью населения города и доходами населения и ставками на недвижимость: "В среднем, в крупных городах-миллионниках доходы на человека по сравнению с Москвой примерно в два раза меньше, но чаще всего ценообразование происходит с точки зрения московского рынка нелогично. Например, в Петербурге и Екатеринбурге можно услышать сетования ритейлеров по поводу московского уровня цен при низком качестве и доходах населения". Но, по мнению экспертов, у регионов есть своего рода фора по отношению к Москве - возможность использовать накопленный опыт.

Назад