|  | До точки насыщения В индустрии торговых центров царит оживление: девелоперы лихорадочно строят ТЦ, инвесторы ждут отдачи от вложенных средств, а сетевые операторы получают возможность разместить свои магазины на современных торговых площадях. Игроки рынка предсказывают грядущие качественные изменения, тем более что ориентиры заданы крупными столичными торговыми комплексами.
Москва является лидером во многих областях экономики. Только объем иностранных инвестиций в торговый сектор Москвы за 2004 год, по словам руководителя Департамента потребительского рынка и услуг Правительства Москвы Владимира Малышкова, равнялся $10 млрд, что составляет более 60% от всего объема инвестиций. По разным оценкам, в торговые центры в 2004 году инвестировано от $1,35 до $4 млрд.
Разброс в оценке сегмента ТЦ вызван отсутствием общей классификации торговых центров. Специалисты пока еще не договорились, какие объекты попадают под определение «торговый центр». Торговый центр отличает сбалансированный состав арендаторов, общее управление и размер. Таким образом, в России насчитывается порядка 70-75 объектов, имеющих право называться торговыми центрами.
Объем торговых помещений в Москве составляет более 1,3 млн кв. м. За последние годы ежегодный прирост рынка качественных торговых площадей в столице, по данным компании Astera Group, достиг 300-400 тыс. кв. м. Так, в 2003 году было построено около 300 тыс. кв. м площадей, в 2004 году – 400 тыс. кв. м. Ожидаемый прирост торговых площадей в этом году превысит 400 тыс. кв. м. Приблизительно те же цифры называет компания Jones Lang LaSalle.
По данным компании Leeds Property Group, в прошлом году в столице было открыто 17 торговых центров разного формата общей площадью около 800 тыс. кв. м. Сейчас в Москве насчитывается 40-55 качественных торговых центров.
Количество торговых площадей на тысячу жителей в Москве и Московской области составляет в среднем 90 кв. м, в то время как среднеевропейский показатель – 198 кв. м. Ожидаемый выход качественных торговых площадей в торговых центрах к концу 2005 года может достичь 2 млн. кв. м, что на 25% больше, чем в 2004 году.
По мере насыщения Москвы торговыми помещениями усиливается интерес компаний к освоению новых площадей в ближнем Подмосковье (включая строительство, покупку и аренду) и в регионах.
По столичным меркам
Игроки рынка неоднозначно оценивают ситуацию на рынке. «Прошлый год характеризуется небывалым подъемом в индустрии торговых центров, - отмечает руководитель дирекции по управлению проектами компании «ИнвестКиноПроект» Сергей Бомбусов. – Об этом свидетельствует тот факт, что из регионов поступило огромное количество заявок на строительство торгово-развлекательных центров». Рынок торговых центров переживает переходный период. В Москве уже есть качественные торговые центры с использованием правильных планировочно-архитектурных решений: организацией хорошей циркуляции потоков посетителей; обеспечением оптимальной ширины проходов; видимости максимального числа входных групп торговых операторов и т.д. Технологические требования якорных арендаторов (супермаркет, кинотеатр, фуд-корт) учитываются на стадии разработки концепции. Такие комплексы имеют достаточную парковку – 3-4 машиноместа на 100 кв. м. В то же время работают объекты, построенные раньше, которые имеют неверную концепцию или ряд других ошибок. Вместе с тем, в Москве продолжают строиться торговые объекты, как правило, небольшой площади, не имеющие профессионально разработанной концепции.
На рынке торговой недвижимости заметно преобладание многофункциональных комплексов: торгово-развлекательных и торгово-офисных центров. «Значительный рост построенных и строящихся торговых центров связан с высокой нормой рентабельности данного бизнеса в Москве, – говорит заместитель главы представительства компании «Вэйклин Промоушен Лимитед» Андрей Любимов. – Как и во всем мире, этот процесс будет идти до точки насыщения. После чего количество ТЦ стабилизируется и начнется острая конкурентная борьба. В Москве мы только приближаемся к ней». Крупный формат торгово-развлекательных центров в России утвердился, причем в сетевом варианте – в конце 2004 года открылся второй ТРЦ «Мега» в Химках. «Если у игроков рынка и были какие-то сомнения относительно успешности объектов за МКАД, то теперь они окончательно сняты, – отмечает директор по развитию компании Leeds Property Group Алексей Могила. – Грамотно спроектированный и построенный торговый центр, управляемый профессионалами, будет иметь успех. В данный момент в России всего три центра имеют площадь свыше 200 тыс. кв. м – «Мега» Теплый Стан, «Мега» Химки и самарский «Мегакомплекс на Московском». Каждый из них индивидуален». Но такие крупные объекты нужно строить на достаточно больших участках земли, и строительство торговых центров медленно, но верно перемещается в спальные районы и в район МКАД. «По мере заполнения столичного рынка повышается интерес торговых компаний к освоению окраин города и ближайшего Подмосковья, однако рынок торговых площадей на окраинах Москвы еще не сформирован, - говорит директор по развитию компании Astera Group Марти Уилан. - Среди владельцев подмосковных торговых комплексов преобладают компании с западным капиталом, на сегодняшний день их доля составляет около 60%. Для западных инвесторов вложения в недвижимость являются одним из ключевых моментов в их бизнесе. Отсутствие на рынке помещений определенного формата приводит к тому, что компаниям приходится целенаправленно строить для себя здания размера и типа, которые подходят именно им».
В центре Москвы остается все меньше свободных мест, поэтому застройка может вестись только выборочно. Это требует и особого подхода к выбору формата. К числу таких объектов можно отнести торгово-офисные центры «Новинский, 31», «Аркадия». «Такие комбинированные форматы могут быть востребованы не только в столице, но и в небольших городах, где необходимо совместить торговлю и развлечения с бизнес-центрами и гостиницами, – отмечает Алексей Могила. – Главное – правильно организовать потоки людей, чтобы торговая часть не мешала работать офисной, и наоборот, чтобы количество посетителей магазинов не ограничивалось числом работающих в бизнес-центре. Необходимо создание собственной парковки для бизнес-центра – так, чтобы ее не могли занимать посетители торгового комплекса. Нюансов много, но если сделать все аккуратно, проект будет хорошо работать».
Концептуальное несовершенство
Специалисты компании Leeds Property Group отмечают, что на рынке появилось новое явление – реконцепция. Ранее построенные объекты, имеющие неверную концепцию, не всегда безнадежны и могут приносить прибыль владельцу. Если изменить концепцию, провести корректировку, можно добиться более эффективной их работы. «С увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов все более отчетливым будет контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, – говорит аналитик по торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько. – Основная масса проблем последних связана с концептуальным несовершенством, что и приводит к конкурентной слабости». Одной из основных проблем перепрофилированных старых торговых объектов Ольга Ясько отмечает отсутствие парковки, конструктивные особенности зданий, не позволяющие в полной мере адаптировать их к потребностям современного ритейла, в результате чего проект стал невостребованным покупателями и убыточен. Причиной отсутствия интереса покупателей может быть изменение окружающей обстановки: строительство новых или снос старых жилых зданий, развитие новых транспортных магистралей. В этом случае здание нужно перепрофилировать или снести. Для сохранения торгового центра в качестве бизнеса владельцу приходится предпринимать определенные шаги. «Реконцепция необходима для тех торговых центров, рядом с которыми открываются современные торговые объекты, сопоставимые или большие по площади, – говорит Алексей Могила. – Если они к тому же являются прямыми конкурентами и обладают при этом большими конкурентными преимуществами, то другому объекту необходимо предпринимать определенные усилия чтобы остаться на плаву». Кстати, при весьма емком и пока еще не насыщенном торговыми площадями столичном рынке перед владельцами уже возникает призрак конкуренции, который является серьезной проблемой, например, в районе Рублевское шоссе – Крылатское. «Я абсолютно уверена, что практически любой торговый центр может стать более успешным, - говорит Марти Уилан. - Исследования в Америке показали, что даже в самых неудачных с точки зрения расположения местах удалось либо путем изменения формата, либо выбора другой категории арендаторов сделать тот или иной торговый центр более подходящим для данной демографической зоны».
В Москве строится множество новых торговых объектов, как правило, небольшой площади, не имеющих профессионально разработанной концепции. Кажется, что девелоперы хотят быстро построить хотя бы что-нибудь. Такие объекты изначально не соответствуют современным стандартам, и потом владельцам все равно придется проводить реконцепцию этих торговых объектов с целью повышения их эффективности. «Рынок с трудом, медленно, но перенацеливается в сторону все более профессионального, комплексного подхода девелоперов к реализации проектов, - говорит Сергей Бомбусов. – Комплексный подход включает и правильную организацию внутреннего пространства, управление потоками посетителей в торговом центре, и значимость архитектурного решения, и продуманный выбор сетевых операторов, имеющих отношение к комплексу. Я считаю, что структурный подход к концепции комплекса, - ключевой фактор дальнейшего развития».
Еще на одну тенденцию указали специалисты шведской компании «Центрумутвеклинг», в прошлом году вышедшей на российский рынок с региональным проектом «Центрум Парк» (Калуга). Кстати, эта компания консультировала создателей «Меги» и на начальном этапе рекомендовала соотношение различных групп арендаторов для этого ТЦ. «Многие российские инвесторы снимают с себя функции девелоперов и нанимают профессиональные компании (fee based developers), в том числе и иностранные, для выполнения этих функций, – отмечает управляющий директор российского представительства компании «Центрумутвеклинг» Ольга Галкина. – Раньше российский инвестор был одновременно и девелопером. Сейчас положение начинает меняться, но процесс пока еще идет медленно». На российском рынке с трудом, но все-таки приживается мысль о том, что в проектировании и архитектуре торговых центров необходимо использовать западный опыт. «К работе над проектами все чаще стали привлекаться иностранные архитекторы и проектировщики, консультанты по организации строительного процесса и транспортных потоков, – говорит старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Полина Жилкина. – Многие российские девелоперы стали больше использовать опыт зарубежных коллег, чтобы минимизировать риски своих проектов».
Более профессиональными стали управляющие компании, хотя их еще недостаточно.
«Для профессиональных западных управляющих компаний появляется возможность войти на российский рынок торговых центров, – говорит Ольга Галкина. – Нужна профессиональная команда для управления центром, маркетинга центра, построения взаимоотношений с арендаторами – это залог успеха любого центра. Многие владельцы стали понимать, что уже не в состоянии справиться с управлением собственными силами, и готовы платить профессионалам».
Поправка на регионы
Одной из тенденций развития индустрии ТЦ является активное строительство новых объектов в регионах, прежде всего в городах-миллионниках, которое происходит параллельно с выходом большинства крупных сетевых игроков в регионы. В регионах наблюдается катастрофическая нехватка современных торговых площадей, поэтому, чтобы уменьшить затраты, сети стараются согласовать свое движение с девелоперами и инвесторами. «В регионах темпы роста будут выше, чем по Москве, поскольку там меньше конкуренция, и наблюдается большая емкость рынка, - говорит Марти Уилан. - Огромный нетронутый рынок, который ждет освоения, покупательная способность в некоторых городах очень велика, потенциал роста - впечатляет».
По данным компании Astera Group, в 2004 году в Санкт-Петербурге было введено в строй 57 объектов торгового назначения. Фактический ввод новых торговых площадей оказался ниже планируемого. Общая площадь объектов составляет около 400 тыс. кв. м. По данным Комитета экономического развития промышленной политики и торговли (КЭРПИТТ), обеспеченность населения Санкт-Петербурга торговыми площадями на тысячу жителей за полтора последних года увеличилась на 15,6% и достигла 340 кв. м.
В регионах тоже строятся торгово-развлекательные комплексы, но обычно не такие масштабные, как в Москве. Самарская группа компаний «Время» создает сеть ТРК площадью 50-70-тыс.кв.м. под единым брэндом «Парк Хаус» в российских городах-миллионниках. В концепцию ТРК «Парк Хаус» заложено обязательное соседство с парком. Если рядом с площадкой нет готового парка, компания готова заниматься его созданием и устанавливать аттракционы на прилегающей территории. Комплексы «Парк Хаус» уже действуют в Самаре (рядом с парком им. Гагарина) и Волгограде (где парк устраивается на пустующем участке земли перед зданием ТРК), строятся в Екатеринбурге (Основинский парк), Казани (рядом с Парком Победы) и Тольятти (здесь под устройство парковой зоны предусмотрено около 10га земли рядом с ТРК «Парк Хаус»). «Региональные центры России, испытывающие острый дефицит качественных торговых площадей, стремятся в экстренном порядке перенять у Москвы и заграницы самые передовые форматы и технологии, – говорит директор Департамента стратегического планирования ГК «Время» Дмитрий Баранов. – Крупные торговые и торгово-развлекательные центры активно строятся в большинстве городов-миллионников. В некоторых из них реализуется по два-три подобных проекта. К новым веяниям стремятся приобщиться и города поменьше, где при выборе формата необходимо делать соответствующую поправку».
Региональные рынки развиваются по тому же пути, что и Москва, просто этот процесс идет во много раз быстрее в силу того, что рынок даже крупного города-миллионника значительно меньше и проще московского. «Основная проблема девелоперов региональных проектов – максимально наполнить торговый центр качественными операторами, – отмечает Полина Жилкина. – Так как у каждого оператора есть свой план развития сети и количество магазинов на один город четко установлено, хороший торговый центр, открывшийся позже остальных, может не привлечь многих операторов, уже имеющих магазины в других торговых центрах».
В регионах есть интересные торговые центры с тщательно подобранным составом арендаторов. Еще больше – заявленных проектов. Но многие из них имеют недостатки. «Общая беда рынка - не проводятся достаточно детальные маркетинговые исследования. Очень часто девелоперы не осознают, как много других проектов, составляющих конкуренцию, строится в зоне их непосредственных интересов. Также не разрабатываются концепции и зонирование привлекаемых арендаторов, что приводит к хаотичному «заселению» первых этажей, а вторые и третьи остаются полупустыми, - замечает директор Санкт-Петербургского офиса компании Astera Group Ирина Анисимова. - Еще одна проблема региональных торговых центров - недостаточно профессиональное управление. Одно из самых распространенных требований западных операторов – чтобы управление центром осуществлялось также западными операторами с международным опытом».
В прошлом году в Казани открылось сразу несколько современных торговых центров. По мнению специалиста, пожелавшего остаться неизвестным, стоят они пустые, не набрав достаточного числа арендаторов, покупатели в них не ходят. Налицо кризис перепроизводства: если население финансово не может поддержать такое количество торговых центров, значит, они построены в убыток. Еще весной прошлого года на одной из конференций Айдар Галеев (Поволжский антикризисный институт) предупреждал, что в Казани ведется строительство явно избыточного числа торговых центров. Почему это происходит? Покупая участок, инвестор не знает, что будет строиться на соседнем. Администрация города разрешает вести на этом участке до 49 видов деятельности, но не фиксирует, какой из этих вариантов инвестор выбрал. В результате несколько крупных проектов оказалось в зоне 15-минутной доступности друг от друга. Комментарии, что называется, излишни. Как с этим бороться? Наверное, способом борьбы с такого рода ошибками является привлечение профессионалов, которые имеют собственные методики изучения рынка.
В небольших городах формат многофункционального центра востребован. «Собственники стараются привлечь профессиональные компании для разработки концепции и строительства таких центров, – говорит Алексей Могила. – Они хотят сделать хорошо работающий проект для своего города. Часто в таких проектах заинтересована администрация города или области. В качестве примера можно привести проекты в Калининграде, Подмосковном Дмитрове, Пензе».
Дефицит сильных
Торговые центры являются объектами для бизнеса, девелоперы или владельцы строят их для операторов розничной торговли. Отечественные ритейлеры несмотря на активный рост все-таки имеют ограниченные денежные и кадровые ресурсы, поэтому на рынке аренды торговых помещений складывается непростая ситуация дефицита качественных арендаторов - тех, кто способен платить за торговую площадь на протяжении длительного времени, поддерживать постоянный ассортимент и уровень обслуживания. Операторов не хватает. В этой части между торговыми центрами усиливается конкуренция. Торговые центры вынуждены бороться за одних и тех же арендаторов, причем, если розничный оператор имеет желание и возможность разместиться только в одном ТЦ, другой этого игрока лишается. Если оператор сильный, то центры в одном городе имеют одних и тех же арендаторов, и это лишает их индивидуальности. К тому же новые торговые площади выводятся на рынок с высокой скоростью, операторы не могут так быстро наращивать объемы. Выход для управляющих компаний – искать в регионах самых сильных и интересных операторов. Поэтому появление новых операторов на российском рынке так важно.
Не так быстро и не в таком количестве, как хотелось бы, но розничный рынок Москвы все же пополняется новыми игроками, в том числе за счет иностранных ритейлеров. Будущие арендаторы, как отмечают эксперты, выходят с четко выраженным брендом и хорошо сформированным предложением. В формате супермаркет вышла сеть REWE, создав совместное производство с холдингом «Марта», в формате DIY - крупнейший в Европе оператор Leroy Merlin. Британская компания Kingfisher (в 2003 году ее оборот составил около 10 млрд евро) планирует открывать в Москве и в регионах свои магазины формата DIY под брендами Castorama и B&Q.
В прошлом году увеличилось количество операторов, работающих в формате универмага (department store): турецкий ритейлер Boyner, второй заход в российский рынок сделал BHS (British Home Stores), по франчайзингу будет развиваться C&A. Франшизу этой марки получила компания «Русская торговая группа». На рынке появились новые обувные сети – канадский производитель обуви Bata купил своего франчайзи и будет развивать сеть самостоятельно. Торговая сеть «Алые паруса» открыла по франчайзингу первый салон модной спортивной обуви под американским брендом The ATHLETE’S FOOT. Датская Bianco Footwear открыла первый магазин в «Меге» в Теплом Стане и планирует развивать франчайзинговую сеть магазинов модной молодежной обуви. Магазины детских товаров формата cash&carry «Вananа-Mama» открывает компания «Базис».
За чей счет кино?
Нелегко найти и привлечь в ТЦ операторов развлечений. При проектировании и строительстве новых торговых центров увеличивается доля площадей, предназначенных для размещения предприятий развлечений – кинотеатров, боулингов, детских площадок и аттракционов, катка, картинга и других. Это эффективный способ повысить привлекательность торгового объекта для посетителей, расширить его целевую аудиторию, создать дополнительные конкурентные преимущества, что в совокупности способствует повышению стоимости аренды в этом торговом объекте и увеличению стоимости всего бизнеса в целом. Правда, иногда попытки заполучить в ТЦ оператора кинотеатра неоправданны с точки зрения конкурентного окружения и потока посетителей. Об этом предупреждает генеральный директор компании «Невафильм» Олег Березин. «Сейчас уже оператор кинотеатра идет в ТРЦ, только если девелопер инвестирует в создание кинотеатра», – говорит Олег Березин. Это происходит потому, что операторов и кинотеатров, и развлечений не хватает катастрофически. На рынке в прошлом году появилась только одна компания – «Премьер Парк», открывшая комплекс детских развлечений Crazy Park в «Мегакомплексе на Московском». В этом сегменте работают «Диалог Интернэшнл Инк.» (сеть развлекательных центров «Стар Гэлакси»), «Плэжа Машин» (развлекательные центры «Game Zona»: игровые автоматы-симуляторы и аттракционы для закрытых помещений) и компания «ИнвестКиноПроект», развивающая сеть многомодульных развлекательных центров «Киноплекс», ядром каждого из которых является многозальный кинотеатр.
Индустрия торговых центров формируется. Западные игроки проявляют большой интерес к российскому рынку. Одним из доказательств этого стала покупка международной консалтинговой компанией Cushman&Wakefield Healey&Baker своего партнера компании Stiles&Riabokobylko, входящей в пятерку лидеров российского рынка коммерческой недвижимости. Эксперты оценивают этот факт как желание иностранных компаний самим получать прибыль от деятельности в России. А значит, нужно ждать новостей и перемен.
Полина Бубенцова | | |
