|  | Ставки сделаны Развитие рынка торговой недвижимости в России предопределили два фактора: усиление региональной экспансии сетевых операторов, как российских, так и международных, и высокая активность в сегменте ТЦ – общая торговая площадь качественных торговых центров составила на конец 2004 года более миллиона квадратных метров. Причем индустрия профессиональных ТЦ охватила не только «миллионники» – крупные проекты заявлены также в городах с меньшей численностью населения.
В прошлом году российский рынок торговой недвижимости вышел на новый качественный уровень благодаря увеличению предложения современных торговых площадей. Рост товарооборота розничной торговли в 2004 году, несмотря на высокий уровень инфляции (по данным ФСГС, на декабрь 2004 года инфляция составила 11,7%) и проблемы в банковском секторе, превысил показатели за предыдущий период и составил, по данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko (C&W S&R), на июнь 2004 года 17,7% (в 2003 году - 8,2%). Основные показатели экономического роста России за 2004 год выглядят следующим образом: за 9 месяцев 2004 года объем ВВП составил $434,5 млрд, за весь прошлый год на инвестиции в основной капитал пришлось $97,4 млрд, на оборот розничной торговли - $198,8 млрд (в 2003 году оборот розничной торговли в России составил $146 млрд), доходы на душу населения на декабрь 2004 года равнялись $240,9 в месяц, а расходы - $239,3.
Российская розница, по данным консалтинговой компании A.T.Kearney, по-прежнему остается на первом месте в международном рейтинге привлекательности для иностранных инвесторов. Как отмечают специалисты компании Astera Group, объем вложений иностранного капитала в российскую торговую недвижимость в прошлом году составил порядка $1,5 млрд.
Развитие розничного сегмента продолжалось за счет экспансии западных ритейлеров. В прошлом году в подмосковных Мытищах открылся DIY-магазин Leroy Merlin, в марте этого года – второй магазин в Красногорске. Получает все большее распространение формат department store – в столице начали работу три универмага BHS, в «Меге» в Химках открылся универмаг турецкого оператора Boyner и магазин европейской сети универмагов C&A. Как один из наиболее динамично развивающихся специалисты выделяют формат ТЦ. По данным Astera Group, при среднестатистической доходности розничной компании от 12 до 16%, ТЦ, которые, как правило, расположены в основных торговых коридорах, приносят прибыль от 20 до 22% в год. В C&W S&R констатируют высокую активность строительства ТЦ: к концу 2004 года общая площадь московских качественных ТЦ достигла порядка 1,3 млн тыс. кв. м.
Развитие рынка торговой недвижимости привело к стабилизации и даже снижению арендных ставок в ТЦ и основных торговых коридорах на московском рынке, тогда как в регионах аналитики отмечают продолжающийся рост стоимости аренды.
Также начали формироваться новые для России тенденции: строительство сетевых ТЦ («Мега», «Парк Хаус», «Центрум Парк»), выделение ТЦ в новые форматы - retail park или lifestyle-центры, реконцепция неудачных ТЦ, реконструкция промышленных объектов под торговые, уход розничных операторов с high street и замена свободных площадей ресторанами и кафе.
В столице становится тесно
Московский регион остается лидером по товарообороту, доля столицы в объеме розничного рынка России в прошлом году составила, по разным оценкам, от 26 до 30%. По данным C&W S&R, объем товарооборота Москвы в 2004 году был равен более $50 млрд (в 2003 году – более $40 млрд). Средний доход на душу населения за первые шесть месяцев 2004 года оценивается Минэкономразвития примерно в $700.
Развитие столичного рынка торговой недвижимости в прошлом году характеризовали несколько ключевых тенденций: активизация известных международных операторов и отечественных ритейлеров, повышение качества управления ТЦ и увеличение доли развлекательной составляющей в ТЦ. И все же проблема нехватки предложения качественных торговых площадей актуальна. По данным Astera Group, в московских ТЦ - не более 4% вакантных площадей, соответствующих международным стандартам. На начало 2005 года в Москве, по данным C&W S&R, работало порядка 60 качественных ТЦ общей площадью около 1,3 млн кв. м, а количество торговых площадей на тысячу жителей составило около 71 кв. м. В прошлом году было введено 17 ТЦ общей площадью 480 тыс. кв. м, причем практически половина пришлась на долю ТРЦ «Мега» в Химках - 230 тыс. кв. м. Большинство ТЦ расположены на западе Москвы: 57% ТЦ (по площади) приходится на Северо-Западный и Юго-Западный округа, около 20% - в ЦАО, остальные сосредоточены на востоке города, причем в C&W S&R отмечают рост интереса ряда девелоперов к Восточному округу. По оценками директора Astera Group Марти Уиланс, в Москве ощущается недостаток крупных ТЦ с арендуемой площадью более 100 тыс. кв. м.
Ставки аренды в профессиональных ТЦ с удачным местоположением продолжают оставаться стабильно высокими, чего нельзя сказать о ТЦ, изначально не соответствующих стандартам современных форматов торговли, где в прошлом году отмечалось снижение уровня арендных ставок. Минимальные арендные ставки в профессиональных ТЦ площадью от 50 до 300 тыс. кв. м, по словам директора по развитию сети «МИР» Андрея Ярошенко, в 2004 году составляли в среднем $250-350 за 1 кв. м в год, максимальные – $2,3-2,5 тыс. за 1 кв. м в год, в небольших ТЦ они находились в пределах $150-250 и порядка $800 за кв. м. соответственно. В Astera Group отмечают, что для ТЦ на окраинах города и объектов с неудачной концепцией было отмечено снижение ставок аренды примерно на 2-3% по сравнению с 2003 годом. Такая ситуация, по словам экспертов компании Leeds Property group, побуждает девелоперов и собственников объектов уделять больше внимания качеству возводимых торговых площадей и составу арендаторов.
Место расположения остается главным фактором успешности проекта. По-прежнему одним из наиболее привлекательных для размещения объектов коммерческой недвижимости является центр города. Из-за недостатка свободных участков ведется точечная застройка. Объекты формата гипермаркет и крупные ТРЦ строятся в основном вдоль МКАД. Самые высокие ставки аренды и купли-продажи были зафиксированы в основных торговых коридорах Москвы, предложение которых на конец 2004 года составило 350 тыс. кв. м (по данным Astera Group), а доля свободных площадей была равна около 7%. По данным C&W S&R, самый высокий уровень свободных помещений был отмечен на ул. Пятницкой (16,3%) а самый низкий –на Садовом кольце (2,3%). Арендная ставка по 12 лучшим коридорам составила в среднем $907 за 1 кв. м в год. Самой дорогой улицей остается Тверская – порядка $3 тыс. за 1 кв. м в год. На Арбате, Новом Арбате и Кутузовском проспекте ставка аренды выросла по сравнению с предыдущим годом на 4-5% и колеблется в пределах $1,5-2 тыс. за 1 кв. м в год, на Садовом кольце – не менее $1,5 тыс. за 1 кв. м в год. В Astera Group отмечают увеличение спроса на торговые площади на Ленинградском, Кутузовском, Ленинском проспектах и проспекте Мира. Наибольшим спросом здесь пользуются помещения площадью 300-400 кв. м с витринными окнами на нижних этажах. По мнению экспертов Astera Group, неплохой потенциал у территорий, расположенных в районе Третьего транспортного кольца. Также, по словам директора по развитию Leeds Property Group Алексея Могилы, становится актуальной застройка и реконструкция промзон на бывших окраинах Москвы, к примеру, в районе Басманной улицы, станций метро «Таганская», «Красносельская» и ряде других. Несмотря на то что рынок Москвы еще долгое время будет оставаться лидером, по мнению экспертов, наибольшую динамику роста в ближайшее время покажут регионы.
Просторы для развития
В 2004 году продолжилось активное освоение регионов отечественными и международными торговыми операторами. Наиболее динамично развивающимися были рынки Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Самары, Перми, Краснодара, Ростова-на-Дону, Волгограда, Челябинска и ряда других городов. «Метро Кэш энд Керри» открыла шесть региональных магазинов, «Рамэнка» - три, ИКЕА – два, 150 объектов ввела «Пятерочка», более 100 магазинов на счету у сети «Магнит», около 25 – у «Перекрестка», порядка 20 универсамов открыл «Патэрсон». Активно развивался и сегмент БТЭ: «Эльдорадо» запустила порядка 130 магазинов, «М.видео» и «Техносила» - по 20 торговых объектов, «МИР» - около десяти региональных магазинов. Увеличиваются объемы предложения качественных торговых площадей в ТЦ и ТРЦ, построенных как местными девелоперами (ГК «Время», ТЦ «Парк Хаус»), так и межрегиональными (ГК «Торговый квартал», «Мега»). Основные региональные проекты ТРЦ в 2004 году, по данным C&W S&R, - петербургские ТРЦ «Гулливер» (62 тыс. кв. м), «Сенная» (59 тыс. кв. м), ПИК (32 тыс. кв. м), казанские «Бахетле» (19,3 тыс. кв. м), XL (30 тыс. кв. м), Южный (20 тыс. кв. м), пермские «Виват» (14 тыс. кв. м), «СемьЯ» (30 тыс. кв. м) и «Вертол Сити» (18,5 тыс. кв. м) в Ростове-на-Дону.
Впервые за несколько лет эксперты отмечают снижение динамики роста в Северной столице. По итогам прошлого года уровень развития ритейла в Санкт-Петербурге уступает таким регионам, как Казань и Самара. По данным C&W S&R за 2004 год, оборот розничной торговли в Петербурге составил $7,2 млрд (численность населения - 4,67 млн человек, средняя заработная плата - $276,4), доля современных торговых площадей - порядка 750 тыс. кв. м, строящихся – около 1 млн кв. м, тогда как обеспеченность качественными торговыми площадями равнялась порядка 160 кв. м на тысячу жителей (для сравнения, аналогичный показатель в Казани составляет около 270 кв. м, в Самаре – примерно 190 кв. м).
«Имидж второй столицы негативно сказывается на рынке предложения торговых площадей и влияет на относительно высокий уровень цен. Стоимость аренды в ряде торговых коридоров Петербурга сопоставима с московской, - отметила генеральный директор петербургского консалтингового агентства Steanley Estate Мария Тиника, - тогда как потребитель не готов адекватно ответить кошельком - успешны форматы дискаунтер и гипермаркет». Состояние экономики города не дает предпосылок для формирования среднего класса, по-прежнему сохраняется разрыв между немногочисленной богатой прослойкой и малообеспеченным населением». По словам Марии Тиника, межрегиональные сети в основном заняты активным захватом мест в Петербурге. Преимущественно это крупные операторы, которые могут позволить себе относительно большие сроки окупаемости - порядка пяти лет - и сами формируют покупательские потоки. С другой стороны, в Северной столице ощущается недостаток предложения площадей в современных ТЦ. Из десяти крупнейших ТЦ - «Гостиный Двор» (100 тыс. кв. м), «Гулливер», «Сенная», «Меркурий» (45 тыс. кв. м), ПИК, «Заневский каскад» (37 тыс. кв. м), «Владимирский Пассаж» (27 тыс. кв. м), НОРД (24,4 тыс. кв. м), «Гранд Палас» (20 тыс. кв. м), ДЛТ (10 тыс. кв. м) - только ТРЦ «Гулливер» и «Сенная», по мнению Марии Тиника, можно назвать профессиональными. Ввиду недостатка ТЦ сохраняется высокий спрос на площади в основных торговых коридорах Петербурга. По данным Astera Group, рост арендных ставок в лучших торговых коридорах города за 2004 год составил порядка 10-15% в зависимости от местоположения и качества помещений. Наиболее популярные – Невский проспект, ул. Садовая и Сенная площадь ($1,2-1,8 тыс. за 1 кв. м в год), Большой проспект Петроградской стороны ($960-1,4 тыс.), Владимирский проспект ($840-1,56 тыс.).
По свидетельству ряда розничных операторов, величина арендной платы в некоторых регионах незначительно отличается от арендной ставки в Петербурге. Иногда, как отметил Андрей Ярошенко, возможны ставки на уровне столичных. По оценкам C&W S&R, в среднем в 2004 году стоимость аренды в ТЦ составляла около $1,3 тыс. за 1 кв. м в год, в основных торговых коридорах - порядка $1 тыс. Активно применяется комбинированный принцип начисления арендной платы. Как привило, комбинируемые ставки ниже обычных на 30%, процент от оборота варьируется в пределах 12-15%.
«Развитие рынка торговой недвижимости в регионах происходит интереснее и быстрее, чем в Москве, - отмечает Алексей Могила. - Региональные девелоперы перешагивают через период поиска и ошибок, который прошли московские операторы. Для ряда игроков характерен переход от формата открытого рынка к профессиональному ТЦ без промежуточных реконструкций, как было в случае с «Мегакомплексом на Московском» в Самаре».
По свидетельству Андрея Ярошенко, межрегиональные сети при выходе в регионы сталкиваются с трудностями подбора именно качественных торговых площадей. В силу недостатка предложения в ТЦ ритейлеры не ограничиваются арендой или покупкой в отдельно стоящих зданиях и становятся соинвесторами и девелоперами ТЦ с возможностью в дальнейшем получить в собственность торговые площади. «В условиях дефицита сетевая розница идет на любые меры. В случае соинвестирования можно получить более выгодную цену на недвижимость, зато фактическая работа магазина начнется без отсрочки в 1,5-2 года», - дополняет Андрей Ярошенко.
Несмотря на активный выход столичных сетей в регионы в целом уровень развития цивилизованных розничных форматов на локальных рынках остается невысоким, основную конкуренцию цивилизованной рознице составляют открытые рынки. Даже в крупных российских городах уровень доходов населения еще низкий. По данным Минэкономразвития, среднестатистические доходы москвичей более чем в четыре раза превышают показатели по России –$250-300 на человека в месяц в городах-миллионниках.
Прогноз по рознице
По данным C&W S&R, размер инвестиций в развитие российского рынка торговой недвижимости на 2005 год составит около $700 млн. В ближайшие два-три года ожидается ввод более 2 млн кв. м торговых площадей и выход на рынок крупных международных операторов: Kingfisher, Marks&Spencer, Globus, Karata, Dixons, Kaufhof. По словам Алексея Могилы, рост рынка будет стабильным, без резких скачков, примерно 25-30% в год, причем темпы прироста торговых площадей в регионах будут выше, чем в Москве. Продолжится развитие сетевой розницы в регионах, увеличится количество игроков в каждом формате, а также доля проектов с привлечением заемных средств или публичных размещений облигационных займов или акций розничных компаний. Интерес к регионам не будет ограничиваться городами-миллионниками, торговыми операторами уже рассматриваются планы выхода в города с населением до 300-500 тыс. жителей. В этом году заявлено открытие крупных ТЦ в Калуге, Краснодаре, Красноярске, Липецке, Пензе, Саратове, Тюмени, Тольятти, Ярославле. По словам Андрея Ярошенко, спрос на крупноформатные объекты в ближайшие годы будет только увеличиваться. Соответственно, будет расти предложение ТЦ и ТРЦ, с ростом конкуренции между качественными ТЦ произойдет снижение арендных ставок. Одним из наиболее привлекательных рынков, показательным с точки зрения развития новых тенденций, в ближайшие 2-3 года останется Московский регион.
В столице до конца этого года запланирован ввод в строй 16 ТЦ, что увеличит общее предложение более чем на 500 тыс. кв. м. Тем не менее, сохранится высокий спрос на качественные торговые площади. Уровень свободных помещений в крупных ТЦ, по данным Astera Group, останется в пределах 5%. В 2005 году средняя арендная ставка на помещения площадью порядка 100 кв. м в ТЦ составит около $1,2 тыс. за 1 кв. м в год, а в торговых коридорах – порядка $1,5 тыс. за 1 кв. м в год. До конца года возможно незначительное снижение арендных ставок в ТЦ на 2-3% и повышение примерно на 5% – в торговых коридорах. С развитием рынка торговой недвижимости будет снижаться доходность капиталовложений с единицы площади. «В Западной Европе показатели доходности колеблются в пределах 5-10%. Это происходит из-за меньшей стоимости европейской валюты по сравнению с рублем, - отмечает Андрей Ярошенко. - В России сохраняются высокие риски». По его словам, в прошлом году доходность от вложений в коммерческую недвижимость для наиболее удачных проектов зачастую не превышала 30%, для менее удачных – порядка 20%. В 2003 году доходность составляла 25-40%. В этом году доходность будет снижаться в пределах 10% от рентабельности.
Получит дальнейшее развитие концепция сетевых ТЦ. До конца 2005 года ГК «Время» откроет три ТРЦ в Екатеринбурге, Казани и Тольятти. В период с 2005 по 2006 год ИКЕА запустит ТРЦ «Мега» в Казани, в подмосковных Котельниках (Белая Дача), Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге. В 2006 году откроется первый ТРЦ сети «Центрум Парк» в Калуге. Будет развиваться и тенденция реконструкции промышленных объектов под ТЦ. «Как правило, старые заводы и промышленные объекты находятся в центральной части города. В большинстве случаев, если не закрылись или не вынесены за черту города, они простаивают или находятся на грани банкротства, – отмечает Алексей Могила. - Тенденция реконструкции промзон ненова, но привлекать к реконструкции в ТЦ профессиональных девелоперов и консультантов инвесторы стали только в последнее время. Подобная тенденция характерна для Москвы, где особенно остро ощущается дефицит свободных площадок под строительство в районах, близких к центру города».
Еще одной тенденцией развития рынка недвижимости специалисты C&W S&R называют строительство подземных ТЦ. В планах компании участие в проектах на Павелецкой площади и в районе станции метро «Пушкинская».
По мнению Марти Уиланс, с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов все более отчетливым будет контраст между успешными проектами и неудачными. Несмотря на то что пока трудно просчитать потери от неудачной концепции ТЦ, на московском рынке уже есть прецеденты реконцепции. Так, компания C&W S&R разработала новую концепцию для ТОЦ «Новинский пассаж». Сейчас в «Новинском пасссаже» – стадия смены арендаторов, здесь хорошо работают магазины известных люксовых марок. «Нет плохих проектов, нужна правильная концепция, - говорит директор C&W S&R Наталия Орешина. - В каждом проекте есть ключевые моменты, которые можно использовать в качестве якоря».
Елизавета Никитина | | |
