|  | Недвижимые гонки Петербургский рынок торговой недвижимости, хоть и с некоторым отставанием, повторяет тенденции столичного. Предъюбилейный ажиотаж в городе стал дополнительным стимулом развития рынка и захватил как девелоперов, так и торговые компании.
За 2001 год арендные ставки в Петербурге увеличились, по данным петербургского агентства недвижимости "Бекар", в среднем, примерно на 10%, и в 2003 году ожидаемое повышение составит около 10%. При этом, по словам президента холдинговой компании "Адамант" Игоря Лейтиса, цены на аренду площадей в торговых комплексах и на прилегающих к ним территориях за последний год выросли на 35-40%.
По информации городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИОН), сейчас в центре северной столицы, в основном, в районе Невского проспекта, арендные ставки составляют от $800 до $1 тыс. за кв. м в год. А директор по развитию агентства "Бекар" Александр Жуков называет более высокую верхнюю планку - до $1450 за кв. м в год. Также дорогие торговые площади расположены в новых пешеходных зонах (6-я линия Васильевского острова, Малая Садовая ул.) - там арендаторы ежегодно платят порядка $720-960 за кв. м. По заявлению же Игоря Лейтиса, в центре города и в непосредственной близости от метро стоимость аренды квадратного метра торговых площадей иногда достигает и $2 тыс. в год за магазин маленького размера. У станций метро идет особенно сильная борьба за торговые места. Например, в павильонах, поставленных "Адамантом" на Сенной площади, аренда стоит от $1 тыс. за кв. м в год, и компании платят еще за право аренды.
По данным же ГУИОН, у станций метро стоимость аренды держится на уровне $300-400, а в некоторых местах доходит до $800 за кв. м в год. В спальных районах идет сильная дифференциация стоимости аренды в зависимости от расположения - от $60 до $400-500 за кв. м. Наиболее высокие арендные ставки в комплексах у станций метро "Озерки" и "Проспект Просвещения".
С помещениями под отдельные магазины в Петербурге ситуация сегодня несколько иная. Пока сохранились свободные торговые площади в спальных районах. Однако многие из них пустуют, потому что собственник не снижает заведомо высокую цену. В спальных районах приобрести в собственность торговые помещения можно за $400-800 за кв. м, а ближе к станциям метро цена может достигать $800 за кв. м. По словам Александра Жукова ("Бекар"), в районе Невского проспекта уже никто недвижимость не продает. И если такие сделки происходят, то цену предсказать очень сложно - покупатели особенно не торгуются. По оценке Жукова, стоимость квадратного метра при продаже на Невском проспекте может составлять от $2 тыс. до $ 5 тыс. за кв. м. На Петроградской стороне, Каменноостровском проспекте цены также растут и сейчас составляют порядка $2-3 тыс. за кв. м.
Полгода назад администрация Петербурга стала продавать торговые площади, находящиеся в муниципальной собственности, тогда как прежде они лишь сдавались в аренду. По данным ГУИОН, за 6 месяцев продано около 80 объектов, на чем город заработал порядка $1,2 млн. Типичные городские расценки - около $600 за кв. м. Но продаются обычно те площади, которые не удалось сдать в аренду, в основном - подвальные помещения.
История повторяется
Подобная ситуация складывалась до последнего времени и на московском рынке торговых площадей. По признанию многих его участников, к 2002 году в столице практически не осталось готовых помещений для открытия отдельных магазинов, к тому же, появилось много новых операторов. Поэтому стоимость торговой недвижимости в Москве значительно возросла. По признанию генерального директора сети "Седьмой Континент" Владимира Карнаухова, до 1998 года универсам можно было купить за $600 тыс., после кризиса - от $200 тыс. до $500 тыс., сегодня же минимальный объем инвестиций, необходимый для открытия одного подобного торгового центра, составляет $2 млн. Сеть универсамов "Седьмой континент" работает в Москве с 1994 года. Для открытия магазинов подбирались помещения площадью 4-4,5 и 7,5 тыс. кв. м. Как правило, в приобретенном помещении проводится полная реконструкция, меняется все, кроме несущих конструкций. На это уходит обычно около 4 месяцев. После реконструкции стоимость помещения возрастает до $3-3,5 млн.
В Петербурге за последние несколько лет также значительно возросла стоимость строительства. Например, первый "Максидом" площадью 10 тыс. кв. м, построенный в 1997 году, потребовал $5 млн инвестиций, а в строительство недавно открывшегося третьего "Максидома", площадь которого увеличилась, по сравнению с первым, на 3 тыс. кв. м, инвестировано $15 млн.
Однако быстрое развитие московского рынка, в целом, сопровождавшееся ростом цен на торговую недвижимость, привело и к возникновению конкуренции магазинов, что немного снизило эффективность бизнеса. И в какой-то момент магазины оказались не способны следовать за растущими ставками аренды.
На рынке торговых помещений Москвы с лета 2002 года происходит снижение арендных ставок. По данным компании "Стайлз энд Рябокобылко", в торговых центрах внутри Садового кольца уже в октябре минувшего года арендные ставки по лучшим торговым помещениям, по сравнению с сентябрем, упали на 8% и достигли среднего для 2001 года уровня - $1750 за кв. м в год. За пределами Садового кольца сокращение ставок не было столь существенным, и в настоящее время они составляют, в среднем, $1067 за кв. м в год - на 4,1% меньше, чем в сентябре. В спальных районах Москвы арендные ставки в октябре не изменились и варьировались в пределах $350-600 за кв. м в год. Таким образом, с развитием рынка происходит вполне закономерное сглаживание разницы цен между центральными и периферийными районами. В магазинах на главных городских магистралях, как и в торговых центрах, арендные ставки снижались, но не столь значительно: в среднем, по сравнению с сентябрем, они сократились на 2,8% и составили порядка $1340 за кв. м в год. Аналитики "Стайлз энд Рябокобылко" предполагают, что в ближайшем будущем снижение арендных ставок в Москве продолжится.
Катализатор эволюции
В Петербурге же все процессы на рынке торговой недвижимости сегодня связаны с предстоящим празднованием 300-летия города. Поэтому на торговую недвижимость сейчас наблюдается ажиотажный спрос. По мнению главного специалиста аналитического отдела ГУИОН Дмитрия Табалы, именно в связи с приближающимся юбилеем естественное замедление темпов роста цен на недвижимость откладывается. Но к осени 2003 года, когда в городе появится порядка 300 тыс. кв. м новых торговых площадей, а оживление торговли, связанное с празднованием юбилея, спадет, рост арендных ставок должен замедлиться, и уже будет просто следовать за уровнем инфляции.
Сегодня одной из основных тенденций на петербургском рынке торговых площадей является резкое укрупнение новых строящихся объектов и рост спроса на качественные помещения в выгодно расположенных торговых центрах. Только в последнее время появился спрос на крупные магазины в составе таких центров. Это обусловлено приходом на петербургский рынок крупных московских торговых сетей, таких как "Перекресток", "Седьмой континент", "Патэрсон", "Старик Хоттабыч", "Техносила". Как правило, магазины в торговых центрах сдаются в аренду, а предложения по продажам площадей в торговых комплексах в Петербурге редки.
Питерская диверсификация
По мнению Александра Жукова, сегодня в торговле уже сложилось достаточно четкое разделение: ежедневные покупки совершаются в небольших магазинах, расположенных недалеко от дома, также небольшие помещения обычно занимают бутики, ювелирные, антикварные и узкоспециализированные магазины. Покупки же в больших объемах делаются в крупных торговых комплексах и на рынках. Мебель, бытовую технику и прочее покупатели также предпочитают приобретать в гипермаркетах, предоставляющих большой выбор. Поэтому, по мнению Жукова, по мере насыщения рынка основное давление придется на магазины средней площади - свыше 1 тыс. кв. м, но не гипермаркеты.
Однако строительство по-настоящему крупных торговых комплексов в Петербурге началось совсем недавно, и пока площадь 30 тыс. кв. м имеет только комплекс "Балканский", построенный холдинговой компанией "Адамант" в Купчино.
Тем не менее, уже сейчас строится целый ряд торговых комплексов площадью свыше 15 тыс. кв. м, в частности "Владимирский пассаж" общей площадью 18 тыс. кв. м, проект ЗАО "Знаменская" (24 тыс. кв. м), "Академический" (50 тыс. кв. м), комплекс "Сенная", где в аренду будет сдано порядка 30 тыс. кв. м., а также торговый комплекс у отеля "Невский Палас", общей площадью 20 тыс. кв. м и "Заневский Каскад" у станции метро "Ладожская" (30 тыс. кв. м).
Строить нельзя реконструировать
"В центре Петербурга сейчас потенциал появления новых торговых площадей только в одном - расселение оставшихся жилых домов и реконструкция их под торговые площади", - считает Александр Жуков ("Бекар"). И здесь речь, в основном, идет только об отдельных магазинах, так как здания целиком под торговые комплексы реконструировать сложно и весьма затратно. Причина кроется в том, что большинство зданий в историческом центре находится под охраной государства, и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) предъявляет высокие требования к архитектурным решениям. Согласования таких проектов занимает несколько лет, например, на утверждение проекта строительства торгово-гостиничного комплекса "Владимирский пассаж" в доме 19 на Владимирском проспекте ушло около двух лет. Реконструкцию здания ведет инвестиционная группа "Отель", а также стройкорпорация "Элис". Общая площадь торгового комплекса составит 18 тыс. кв. м, торговая - 13,65 тыс. кв. м. В проект планируется инвестировать около $20 млн. Сдача комплекса запланирована на весну 2003 года, а около 80% площадей уже сдано в аренду. По данным агентства "Бекар", модули от 25 до 150 кв. м в будущем комплексе сдаются сейчас от $660 до $1680 за кв. м в год. Также в комплексе нужно выкупать право аренды, тариф при этом равен сумме годовой арендной платы.
Однако далеко не всем проектам удается получить одобрение городской администрации даже в такие, казалось бы, долгие сроки. Например, ЗАО "Знаменская", подготовившая проект строительства торгового комплекса на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания, не может начать строительные работы уже несколько лет. Проект, стоимостью в $60 млн, предусматривает строительство комплекса общей площадью 50 тыс. кв. м. И, хотя западная управляющая компания ITCM уже начала привлекать арендаторов, большинство участники рынка считают, что многочисленные согласования по этому проекту могут занять неопределенное время.
Жилую площадь реконструировать под торговую очень сложно. Например, при создании комплекса "Гранд Палас" от жилого дома была сохранена только задняя стена. Общая площадь комплекса после завершения строительных работ составит 20 тыс. кв. м. Сдача объекта неоднократно отодвигалась, и сейчас она намечена на весну 2003 года. По официальным данным, общий объем инвестиций в проект составит порядка $20 млн. Гораздо проще перепрофилировать промышленные площади. Перспективность перепрофилирования именно промышленных объектов заключается в том, что в результате магазины могут получить определенное сочетание торговых и складских площадей. В жилом доме необходимого сочетания достичь сложно - много капитальных стенок. Кроме того, крупные промышленные организации являются надежными держателями земли, что снижает риски при реализации проекта. А потому неудивительно, что проекты реконструкции промышленных площадей под торговые получили активное развитие в последнее время. Дмитрий Табала (ГУИОН), ссылаясь на высказывания производственников, утверждает, что на петербургских заводах, построенных в середине XX века, площадь цехов можно уменьшить в пять раз без ущерба для производства. Однако выгодно расположенных промышленных зданий в Петербурге не так уж много, по словам Игоря Лейтиса ("Адамант"), их в городе найдется не больше десятка. Многие производственники продают свои помещения или сами участвуют в бизнесе, например, ПО "ЛАК" самостоятельно занималось реализацией проекта строительства комплекса "Плато". А ЗАО "Санкт-Петербургский электромеханический завод" является дольщиком проекта "Адаманта" по строительству торгового центра "Академический" на площадке завода.
Чужие здесь не ходят
Некоторое перенасыщение московского рынка привело к тому, что крупнейшие московские компании устремились во второй по величине российский город. К Петербургу также проявляют повышенный интерес многие иностранные компании, такие как Metro, "Рамэнка", уже обосновавшиеся на московском рынке. По мнению Дмитрия Табалы (ГУИОН), в Петербурге меньше административных препонов, по сравнению с Москвой, однако, несмотря на это иногородним операторам все же сложно строиться, не наладив контакта с местными компаниями.
"Рамэнка", например, добивалась получения земельных участков даже через Законодательное собрание Санкт-Петербурга. Сейчас компания, наконец, договорилась о выделении участка, однако строительство может начаться не раньше первой половины 2004 года, т.к. на многочисленные согласования уйдет не меньше года. Поэтому большинство компаний пытаются наладить партнерские отношения с петербургскими коллегами, как, например, московская сеть "Патэрсон", заключившая договор о сотрудничестве с "Адамантом", или заручаются поддержкой местных властей.
По мнению Игоря Лейтиса, на петербургском рынке освоились только три иностранные компании - Neste (сеть автозаправочных комплексов), McDonald's, который пользуется правительственной поддержкой, и Metro, работающая с генподрядчиком, рекомендованным Комитетом по строительству Санкт-Петербурга. По признанию директора по развитию компании "Метро Кэш энд Кэрри" Сергея Пэрна, "так работать легче - это сказывается на скорости работы, и при этом не становится дороже". Neste и McDonald's же в течение нескольких лет создавали собственные инжиниринговые компании для изучения ситуации на петербургском рынке и согласования проектов. Игорь Лейтис считает, что без подобных структур активное самостоятельное продвижение в Петербурге невозможно. В самом "Адаманте" инжинирингом занимается команда из 50 человек. "После того, как администрация одобрит предпроектные проработки до начала строительства не меньше года уходит на согласование с различными организациями, - говорит Лейтис. - То есть строить можно, но с монополистами надо договариваться отдельно. "Ленэнерго" у нас, вообще, отдельное государство. Просят $300 за КВт отведенной мощности. А на торговый комплекс надо порядка 3 тыс. КВт, т.е. порядка $1 млн".
Несложные сложности
Компании, строящие торговые центры сначала выкупают право аренды. Как правило, для строительства право аренды земельного участка выкупается на срок до 49 лет. В Москве средняя стоимость выкупа права аренды в центральной части города в 2001 году составила около $6 млн за га. Вне центра стоимость выкупа права аренды земли значительно ниже. В разных районах столицы она различна. Например, компания Metro на участке на улице Дорожная заплатила за право аренды $580 тыс. за га. В Петербурге же существует базовая арендная ставка, и инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК), в зависимости от расположения участка, назначает стоимость аренды, которая может составлять одну или несколько базовых ставок.
При строительстве магазина мало найти "пятно" под застройку в удачном месте. На таких участках часто находятся частные постройки, например, гаражи. Единственный выход в подобной ситуации - строительство новых гаражей для владельцев, что требует значительных финансовых вложений. Также часто бывает сложно найти настоящего владельца земельного участка, кроме того, многие участки, предлагаемые под строительство, находятся в залоге. Поэтому большинство компаний предпочитает работать с первичными держателями земли - городскими администрациями.
В Москве официально земельными участками распоряжается Государственная земельная инспекция Москомзем. Она имеет сведения обо всех участках в городе и может дать их предварительный анализ. После того, как инвестор подтверждает намерения о строительстве, оформляется акт о намерении провести изыскательские работы. Он имеет большую силу - это гарантия того, что в течение года другие компании не получат права на строительство на этом месте.
В Санкт-Петербурге другая ситуация - там проводится инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК), на которой инвесторы предлагают свои варианты использования помещения или участка. На ИТК рассматривается позиция каждого инвестора. Эта система имеет свои преимущества и недостатки. Так, например, в Москве в течение года участок не может передаваться другой компании, это можно сделать, только если компания официально откажется от своих намерений. Таким образом, в столице пресечена перепродажа зарезервированных участков, строительство же обязательно должно начаться в течение года. А в Петербурге после прохождения ИТК часто по 2-3 года уходит на поиск инвестора, а участок пустует.
В Москве стоимость земли складывается из трех факторов: стоимость права аренды и разобременения участка, а также выполнения дополнительных условий, которые инвестор должен выполнить по договоренности с администрацией. В Петербурге к этому списку добавляется инвестиционный взнос на развитие городской инфраструктуры. Расходы на согласования с различными государственными инстанциями и в Москве, и в Петербурге составляют около 5-6% от стоимости строительства. Чтобы получить участок под застройку и ускорить многочисленные согласования, компании часто заключают с городскими администрациями договоры о благоустройстве городской территории. "Метро Кэш энд Кэрри", например, вкладывает почти $1 млн в реконструкцию городского парка в северной столице.
Разработка и согласование необходимых для строительства документов - весьма сложный процесс. По словам Сергея Пэрна, чтобы получить грамотную инвестиционно-тендерную документацию, приходится обращаться в Госкомархитектуру. Эта организация имеет возможность согласовывать документы в различных инстанциях. Например, по словам Пэрна, федеральная структура Госкомэкология может согласовать документ только после подписания бумаг в Санитарно-эпидемиологическую станцию, но СЭС, в свою очередь, требует предварительного согласования с Госкомэкологией. Также очень много проблем возникает из-за неточного разделения обязанностей между городскими и федеральными структурами.
"Все иностранные инвесторы боятся коррупции. Но мы с этим не сталкиваемся, - рассказывает Сергей Пэрн. - Оптимизировать работу достаточно просто: согласующие организации предлагают применять индекс 1,5-2 к оплате их услуг за более быстрое согласование. Но мы и сами заинтересованы в этом. Например, за 90 тыс. рублей Мосгоргеотрест готовит документацию в течение двух с половиной месяцев, а за 400 тыс. рублей - в течение месяца. Так что если времени мало, то можно заплатить и больше".
Эксперты:
Игорь Лейтис, президент холдинговой компании "Адамант":
"За последние полтора года в Петербурге резко упали продажи в магазинах, находящихся в малопосещаемых местах, а также в отдельных магазинах, находящихся неподалеку от крупных торговых комплексов. Сейчас подобные магазины активно продаются. Новые комплексы привлекают невысокими ценами и выбором. Я в воскресенье в семь вечера (а это не самое удобное для покупок время) поехал в новый комплекс "Лента" в Пулково, там во все 34 кассы стояли длинные очереди. А на Московском проспекте все магазины были пустые. "Адамант" сейчас открывает магазины только в составе торговых комплексов, которые сам же строит. Последний магазин "Адамант", площадью 1 тыс. кв. м, был открыт в декабре прошлого года в мебельном центре "Грейт", который в свою очередь входит в состав торгового комплекса "Академический" - общей площадью 55 тыс. кв. м. Отдельно стоящие магазины сейчас совершенно неактуальны. Мы наоборот думаем, как перевести в торговые комплексы те магазины, которые уже работают. Обороты магазинов в торговых комплексах значительно выше, чем у отдельно стоящих магазинов. За последний год реализация в сети "Адамант" поднялась на 10-15%, а в магазинах в составе торговых комплексов - на 35%".
Дмитрий Табала, главный специалист аналитического отдела ГУИОН:
"До недавнего времени спрос на торговую недвижимость в Петербурге не превышал предложение, так как еще два-три года назад в Петербурге не было крупных сетевых операторов. Однако в последние годы стали активно развиваться сети "Пятерочка", "Дикси", "Копейка", "Находка". Также в северной столице стали интенсивно строиться крупные торговые комплексы. Они заняли новую для Петербурга нишу и привели к возникновению новой прослойки покупателей: владельцев машин, делающих покупки в большом объеме раз в несколько дней». | | |
