|  | Концепции роста Алла Князева
Увеличение доли торговых центров в последние два года и возникновение проблем из-за недоработки концепции и неудачного местоположения, и как следствие непривлекательности для покупателей и убыточности, заставляют девелоперов и представителей торговых компаний серьезно задуматься о последствиях начавшегося бума торговых центров. Ряд экспертов не исключает возможности повторения негативного польского опыта - кризиса перепроизводства торговых площадей в этой розничной нише.
В нашей стране, по данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), насчитывается порядка 100 торговых центров (ТЦ). Половина из них находится в Москве. Конечно, если сравнивать с мировым рынком - 50 тыс. ТЦ, причем 40 тыс. из них в США, - масштабы не так уж велики. Но динамика роста впечатляет: в Москве сейчас строится более 20 объектов и столько же находится в стадии проектов. В числе планируемых крупных ТЦ, площадь которых составит от 20 тыс. кв. м, - "Рамстор 5", IKEA 3, IKEA 4.
Если говорить о потенциале рынка, то на тысячу жителей в Москве приходится 85 кв. м торговых площадей в ТЦ, что примерно в 4 раза меньше, чем в Праге (300 кв. м на 1 тыс. жителей) и в 5 раз меньше, чем в Варшаве (400 кв. м). К тому же, по данным на 2002 год, примерно 40% розничного товарооборота приходилось на открытые рынки, мелкорозничные торговые предприятия и киоски. При этом емкость столичного рынка в стоимостном выражении составляет $60 млрд, а это столько же, сколько в Праге и Варшаве. По данным РСТЦ, к 2004 году на тысячу жителей Москвы будет приходиться 153 кв. м торговых площадей в ТЦ.
По мере появления на рынке новых помещений, соответствующих международным стандартам, считают специалисты компании Noble Gibbons, ожидается увеличение доли свободных площадей в торговых центрах с менее эффективными концептуальными и проектировочными решениями, но не с менее удачным местоположением, что приведет к снижению арендных ставок.
Развитие ТЦ в Польше и России началось в середине 1990-х. Первые крупные комплексы в Польше были открыты 4 года назад, в нашей стране гиганты торгово-развлекательной индустрии площадью от 70 до 150 тыс. кв. м, рассчитанные на жителей всего мегаполиса, появились в прошлом году. Среди них - "Мега", "Крокус Сити Молл" и "Рамстор-Сити". Размер и масштаность проекта открывают большие возможности, но при этом увеличивают риски и цену ошибки, поэтому говорить об успешности ряда проектов, как считают специалисты, преждевременно, хотя не признавать профессионализма и опыта зарубежных компаний-девелоперов было бы несправедливо. "Самый серьезный девелопер на сегодняшний день - IKEA, - считает генеральный директор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева. - У этой компании есть ресурсы, в том числе и кадровые, большой опыт, самые дешевые деньги. И сегодня с ней по масштабности никто в России конкурировать не может".
Но не только наличие профессиональных девелоперов имеет значение. "Американский алгоритм покупок - шопинг всей семьей в торговом центре один раз в неделю по выходным - в нашей стране с иным, чем в США, менталитетом и уровнем доходов, другим типом городского расселения пока не прижился, - продолжает Анна Ширяева. - И неизвестно, сколько должно пройти времени, чтобы шопинг на МКАД стал нормой жизни москвичей".
На перспективу
Торговые центры подразделяются на различные группы в зависимости от месторасположения - в черте города или за городом размеров, архитектурного типа и разделения внутреннего пространства, по принципу организации пула арендаторов - составу якорей. Несмотря на достаточно большое количество и разнообразие четкой классификации торгово-развлекательных комплексов пока нет. Моллы, пассажи, галлереи - все так или иначе имеет отношение к торговым центрам.
"Насаждение жесткой классификации было бы неправильным, - считает Анна Ширяева. - Принимать решение о создании торгового центра нужно в зависимости от конкретного города и участка земли. То, каким должен быть торговый центр, определяется только маркетинговыми исследованиями. Нужно проанализировать покупательную способность, уровень развития розничной торговли, причем и количественно и качественно. Во многом выбор архитектурного типа торгового центра зависит от конфигурации участка. А как строить - это уже искусство, законов и жестких правил здесь практически нет".
Развитие российских ТЦ началось с освоения центральной части столицы. Одними из первых проектов были "Галерея Актер" на Тверской, "Охотный Ряд", "Смоленский пассаж". Потом началось освоение территорий открытых рынков, на месте которых появились ТЦ "Золотой Вавилон", "Южный" и ряд других. Сегодня немало проектов связано с реорганизацией промзон и неработающих промышленных объектов. Примеры создания таких ТЦ есть в Европе. В польском городе Лодзь ведется реконструкция предприятия со 100-летней историей. Создающийся здесь торгово-развлекательный комплекс площадью 150 тыс. кв. м сохранит не только внешний вид предприятия, но и его историческое название - "Мануфактура". В Москве также планируется перестраивать под ТЦ промышленные объекты, в числе которых АЗЛК, завод имени Серго Орджоникидзе, металлургический комбинат на "Войковской" и ряд других. Бесспорно, строительство ТЦ в черте города оказывает влияние на его инфраструктуру. Но это взаимный процесс. Предполагается, что в течение ближайших пяти лет в связи с изменением столичного трафика торговля будет сконцентрирована вокруг Третьего транспортного кольца. Это скажется и на расположении торговых центров.
Наряду с крупными будут создаваться и небольшие по площади районные торговые центры, расположенные в шаговой доступности, в районах массовой жилой застройки, на пересечении улиц и у станций метро. Например, до конца 2003 года в Москве компания "Гарант-Инвест Недвижимость" откроет 5 таких центров. А весной этого года компания запускает свой первый трехуровневый торговый комплекс "Галерея Аэропорт" площадью более 12 тыс. кв. м на Ленинградском проспекте. Согласно проведенным маркетинговым исследованиям, расположение на одной из главных магистралей столицы с трафиком 4 тысячи машин в час в одном направлении и около 3 тысяч человек в час, проходящих по площади, обеспечит потенциальный поток покупателей - более 10 тысяч человек в день. Строительство "Галереи Аэропорт" было начато в мае 2002 года. Инвестиции составили более $10 млн. В аренду уже сданы все торговые площади. "Мы позиционируем торговый комплекс как место, где собраны известные сетевые торговые марки. Компаний, представляющих их, в пуле арендаторов более 70%. Но это не центр бутиков. Наша целевая аудитория - покупатели среднего достатка, молодежь, - говорит коммерческий директор торгового комплекса "Галерея Аэропорт" Татьяна Смирнова. - Организация центра по принципу молла - с центральной галереей как продолжением выхода из метро "Аэропорт", позволит привлекать максимальный поток покупателей".
Между тем, специалисты относят Ленинградский проспект к одной из конкурентных зон, где в скором времени будет построено несколько ТЦ. С подобными проблемами столкнутся 6 центров на Рублевском шоссе, расстояние между которыми составит порядка километра. Всего же на протяжении от Кутузовского проспекта до Рублевского шоссе будет построено 12 ТЦ. Высокая концентрация - это жесткая конкуренция, и выживут в этих условиях не все.
Новый этап
Открытие торговых комплексов в регионах свидетельствует о наступлении второго этапа в развитии ТЦ. Этот процесс, причем осуществляемый силами не только местных компаний, уже начался.
Рынок Санкт-Петербурга отстает от Москвы по строительству ТЦ примерно на три года. Наряду с интересом, который проявляют к Северной столице крупнейшие западные компании, отмечается активность местных операторов. Масштабный проект по созданию многофункционального комплекса "Район 700" в историческом центре города на площади более 4 га осуществляет ОАО "Нева-ленд", являющееся собственником, "Менеджмент компания "Балтийское финансовое агентство", выступающий стратегическим, финансовым и маркетинговым консультантом, генеральный проектировщик Архитектурное бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры" и эксклюзивный агент по сдаче помещений ТРЦ в аренду компания Colliers Int. Общий объем инвестиций оценивается в $60 млн. "Торгово-деловая зона будет включать офисные помещения, гостиницу, возможно, жилые здания и четырехуровневый ТРЦ площадью 35 тыс. кв. м с якорным гипермаркетом "Перекресток", развлекательным комплексом, кинотеатром и фуд-кортом на верхних этажах, паркингом на тысячу машин, - говорит директор инвестиционной дирекции "Менеджмент компании "Балтийское финансовое агентство", руководитель проекта ТРЦ "Района 700" Лев Пукшанский. - Строительство ТРЦ начнется в конце этого года. Открытие планируется на первый квартал 2005 года. Внутренняя норма доходности составляет около 30% годовых, срок окупаемости с момента ввода в эксплуатацию - 3-4 года. Основными принципами, которыми мы руководствовались при составлении концепции ТРЦ, были диверсификация бизнеса и получение положительного синергетического эффекта от сочетания различных форм бизнеса".
До конца 2004 года инвестиционной компанией МИГ планируется к реализации программа "14+6". В стадии работы находятся 14 торговых комплексов "Торговый квартал" в Подмосковье и 6 - в крупных региональных центрах, таких как Красноярск, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Уфа, Нижний Новгород. В Красноярске осуществляется два проекта, один из них запущен летом прошлого года. Этот ТЦ "Торговый квартал" открывался по частям. Среди компаний-арендаторов - "Старик Хоттабыч", "Спортмастер", "Л'Этуаль", "Детский мир" и другие. В марте этого года в ТЦ начал работу "Рамстор". В настоящий момент строятся торговые центры в Новосибирске и Ростове-на-Дону. Ведутся переговоры со стратегическими партнерами.
"У многих московских сетевиков достаточно высокая готовность работать с "Торговым кварталом" по конкретным комплексам. Сегодня вопрос заполнения торговых комплексов арендаторами уже не вызывает опасения. Предполагается участие как московских, которые составят 80-90% в пуле арендаторов, так и местных компаний, причем отбор последних будет производиться особенно тщательно, поскольку уровень развития розницы на местах еще не очень высок", - говорит Анна Ширяева. Проектные работы ведутся московским офисом МИГ и местными архитектурными проектными организациями. В числе участников московская компания "Магазин магазинов" и турецкая компания, проектировавшая "Рамсторы".
Один из проектов создания сети торговых центров в Подмосковье ведет компания Noble Gibbons. В рамках этого проекта предполагается осуществлять финансирование предлагаемых открытым рынкам типовых концепций современных ТЦ с привлечением сетевых арендаторов. "Большинство подмосковных рынков не реконструированы, - говорит вице-президент ТПП Московской области Юрий Тебин. - В начале этого года подготовлен проект программы по развитию рынка потребительских услуг. В ее задачи, в частности, входит стимулирование, в том числе и с точки зрения предоставления налоговых льгот, перехода к цивилизованным формам торговли и усиление государственного контроля за торговыми организациями".
Московская область занимает 2-е место по уровню жизни в стране. В 2002 году средняя заработная плата выросла на 40%, в том числе работников бюджетной сферы - более чем на 50%, и превысила 6 тыс. рублей в месяц, а рост товарооборота розничной торговли составил 112% (200 млрд руб.). Показателем роста благосостояния является также активность на рынке жилья. Ежемесячно предлагается к продаже около тысячи квартир и 500 частных домовладений. До 2010 года в Подмосковье планируется построить более 17 млн кв. м жилья ( в 2002 году введено в строй 3,2 млн кв. м).
"Исторически сложилось, что самые крупные формы торговли в Подмосковье, не считая территорию, прилегающую к МКАД, - рынки. Они занимают наиболее выгодные земельные участки в центре города, на привокзальных площадях, в местах транспортных развязок, - говорит руководитель отдела исследований торговых помещений компании Noble Gibbons Валерий Кубата. - Наша цель довести до сведения владельцев рынков и земельных участков информацию о том, что можно перескочить через этапы нецивилизованного строительства и сразу начать с создания грамотной концепции современного торгового центра. Не стоит вкладывать деньги во вчерашний день. Ориентироваться нужно на завтрашнего покупателя".
Сейчас создается пул арендаторов, с тем чтобы заранее определить, какие площади в каких торговых центрах будут им интересны. В него войдут крупнейшие розничные компании, в планах которых расширение сферы деятельности за пределами Москвы. "Для ряда таких компаний Подмосковье - это возможность для экстенсивного роста на фоне снижения коммерческих и девелоперских рисков выхода на новые территории", - говорит менеджер инвестиционного консалтинга компании Noble Gibbons Марианна Романовская.
Феномен торговой недвижимости
ТЦ как бизнес - это явление не розница, а недвижимости, так как клиентом ТЦ выступают розничные торговые операторы, а клиент торговли - население. Доход ТЦ прежде всего составляет арендная плата торгового оператора.
Торговая недвижимость должна ориентироваться на сетевиков - ее основных системных клиентов. Но подбирать и размещать их нужно с учетом местоположения торгового центра и особенностей торговой зоны. При высоком уровне конкуренции ТЦ или должен быть очень большим и универсальным, или предоставлять уникальное предложение, чтобы оттянуть на себя как можно большее число покупателей. Известно, что товары не ежедневного спроса приобретаются по принципу наибольшего выбора в отличие от покупок ежедневного спроса, которые делаются по принципу удобства.
"Несмотря на более или менее удачные проекты, у всех российских центров есть слабые стороны, - считает Анна Ширяева, - поэтому одно из условий их благоприятного развития - отсутствие конкуренции. Судьба нерентабельных центров, о чем свидетельствует западный опыт, печальна: перепрофилирование в мономагазины, продажа за бесценок или под снос".
Одна из проблем ТЦ - не устареть морально и технически еще до открытия, поскольку цикл создания достаточно долгий - порядка трех лет. Чтобы ответить на вопрос, зачем, где и что надо строить, какой конфигурации и с какими характеристиками, необходимо проведение маркетинговых исследований. На основании полученных данных создается обоснованный требованиями рынка план, который и составляет техническое задание для архитекторов. Архитектурный проект ТЦ должен соответствовать как минимум требованиям двух основных групп бизнеса: девелопера и розничной торговли, причем, с учетом деления последней на десятки различных профилей, а также объектов общественного питания и развлечения. Причем у каждого своя спецификация, требования к размеру, характеристикам помещения, расположению по отношению к другим операторам, инженерии.
"Наши архитекторы, за редким исключением, не знают об этих нюансах и берутся проектировать. Специалистов на рынке единицы, нет терминологии и методологии для обобщения, - говорит Анна Ширяева. - При достаточно большом объеме спроса на консультационные услуги в Москве и регионах специалисты вынуждены выбирать наиболее "удобные" компании. К тому же тех, кто знает все законы этой индустрии единицы". То, что строится без учета профессиональных знаний обречено. Успешным такой проект может стать только благодаря удачному стечению обстоятельств.
Эксперты
Алексей Панфилов, вице-президент РСТЦ, председатель правления КБ "Гарант-Инвест":
"По данным экспертов КБ "Гарант-Инвест", сегодня инвестиционная привлекательность торговой недвижимости превосходит привлекательность инвестиций рынка жилья. Средняя доходность инвестиций в строительство ТЦ, согласно опубликованным источникам, составляет 17-20%, доходность инвестиций в помещения отдельных магазинов - 20-23%. Создание ТЦ дает не только экономический, но и социальный эффект. Это налоговые отчисления и новые рабочие места. К тому же индустрия торговых центров развивается не только как место для совершения покупок, но и как индустрия досуга, которая включает рестораны, кинотеатры, боулинги, катки и многое другое. По данным Британского совета торговых центров, более 38% ТЦ в Европе имеют досугово-развлекательную часть. Под Мадридом, например, построен крупнейший в Европе торгово-развлекательный центр Madrid Xanadu площадью 134 кв. м с крытым горнолыжным склоном. Строительство таких центров - перспективное направление".
Валерий Кубата, руководитель отдела исследований торовых помещений компании Noble Gibbons:
"Одним из самых быстро развивающихся регионов России является Московская область. В первую очередь это связано с масштабным строительством в частном секторе. В результате в период с весны до осени количество населения в Подмосковье увеличивается в разы. Причем прирост происходит, в основном, за счет москвичей, имеющих загородные дома, дачи, автомобили. С появлением в Подмосковье современных торговых центров у них появится возможность совмещать поездки за город с шопингом".
Сергей Азаров, начальник отдела торговых площадей компании Noble Gibbons:
"Мы с вами свидетели удивительных перемен, происходящих в торговле. За 10 лет торговля прошла путь от киосков и открытых рынков к мегамолам. Не за горами новые перемены: работа с инвестициями, рождение и банкротство торговых центров, конкуренция с иностранными сетями и девелоперами, и новые для России товары и услуги. Сегодня торговые центры это прежде всего идея и ее профессиональное воплощение. Этот сложный лабиринт можно пройти только с профессиональным международным инвестором, консультантом, девелопером, архитектором и строителем".
Анна Ширяева, генеральный директор компании "Магазин магазинов":
"В России нет методологии и сложившейся классификации торговых центров. Не всегда корректно накладывать и зарубежную кальку на нашу действительность, поскольку в США и странах Западной Европы другие транспортные потоки и другая схема градостроения. Не вполне применима и американская классификация. Некорректно и часто употребляемое название "молл". В середине 1950-х в США массовое строительство моллов велось по принципу создания торговой улицы: торговые центры имели большой внутренний проход. Фактически классификация торговых центров преждевременна, потому что на нашем рынке еще не существует достаточной для обобщения статистической выборки". | | |
