"Новости торговли" № 9, 2007

Торговые центры

Строят все!

Российский ритейловый рынок охватило повальное увлечение коммерческой недвижимостью. Активные действия ритейлеров в сфере девелопмента выглядят вполне логично - диверсифицировать средства имеет смысл, по крайней мере, в понятный бизнес. В то же время, хотя ритейлеры и соприкасаются с девелопментом, задачи и целевые аудитории у торговых центров и розничных магазинов разные.

Ритейлеры усиливают активность в сфере девелопмента. В июле этого года свои планы по строительству торговых центров озвучила компания X5 Retail Group, которая намерена развивать сеть торговых центров площадью 50-80 тыс. кв. м и привлекать партнеров - крупные инвестиционные фонды или западных девелоперов. Открытие первого объекта планируется на конец 2008 - начало 2009 года. В стадии реализации находятся четыре проекта: два - в Подмосковье и по одному - в Рязани и в Самаре.

ГК «Бородино» (развивает розничную сеть «Продуктория») выступит девелопером ТЦ, в которых будет размещен новый формат магазинов группы - супермаркеты. Площадь ТЦ, который будет открыт в конце 2007 года в Можайске, составит 5 тыс. кв. м, общая площадь супермаркета – 3 тыс. кв. м. До 2009 года в рамках программы «Возрождение малых городов» ГК «Бородино» планирует открыть пять ТЦ в городах, где расположены производственные активы компании, в частности, в Можайске, Медыни, Москве.

Впервые в новом амплуа - девелопера и инвестора - выступила компания «Городской супермаркет» (управляет сетью супермаркетов «Азбука Вкуса»), открыв в июле первый ТЦ «Азбука Вкуса» в Москве. Пока в компании осторожно делают прогнозы, говоря, что расширение девелоперского направления будет зависеть от успешности этого проекта и в 2007 году подобных проектов больше не будет. Тем не менее, в разработке компании «Городской супермаркет» находятся еще три девелоперских проекта.

Компания «Седьмой Континент» заключила договор с крупным девелопером – ГК «Ташир» о совместном инвестировании строительства 20 ТЦ «РИО» в регионах России. Немного ранее договор был подписан с многопрофильной фирмой «Строймонтаж», которая построит в Новочеркасске Ростовской области ТЦ площадью более 40 тыс. кв. м, где ритейлер получит более 20 тыс. кв. м под гипермаркет и торговую галерею. Санкт-Петербургская «Лента» открыла в Волгограде торговый комплекс, разместив в торговой галерее операторов сервисов: салоны сотовой связи, фотоуслуги, кафе, аптеку.

Активно ведут строительство сибирские продуктовые ритейлеры: чемпионом по количеству площадей в собственности является красноярская «АЛПИ» (порядка 460 тыс. кв. м), которая этим летом открыла два гипермаркета в Томске (16 тыс. кв. м и 6,5 тыс. кв. м), и в том числе в августе запустила в Кемерово вторую очередь ТРЦ «Лапландия» (порядка 70 тыс. кв. м). Собственную программу строительства ТЦ малого и среднего форматов (5-25 тыс. кв. м) в городах Алтая и Сибири (с населением менее 150 тыс. жителей) имеет барнаульская розничная сеть «Мария Ра». Причем партнером компании – якорным арендатором в ТЦ стала московская сеть «Техносила», открывшая крупные магазины уже в двух ТЦ, принадлежащих «Мария Ра» – в Горно-Алтайске и Новокузнецке. В планах «Мария Ра» на 2007 год строительство еще восьми ТЦ в Кемерове (7,2 тыс. кв. м), Осинниках (Кузбасс, 10 тыс. кв. м), Новокузнецке (Кузбасс, 7,2 тыс. кв. м), Алейске (Алтай, 7 тыс. кв. м), Славгороде (Алтай, 6 тыс. кв. м), Бийске (Алтай, 25 тыс. кв. м), Черепанове (Новосибирская область, 7 тыс. кв. м) и Новосибирске (8 тыс. кв. м).

Под себя. Зачем ритейлеру самостоятельно заниматься строительством торговых площадей? Ведь девелопмент – это отдельный и очень сложный вид бизнеса, который требует страсти и концентрации.

Так уж исторически сложилось на российском рынке, что продовольственным сетям пришлось перестраивать старые помещения под новые технологии. Фактически все началось с «Рамэнки», которая, будучи профессиональным ритейлером (группа Migros – один из ведущих ритейлеров в Турции), выступила в России в качестве девелопера. И это объяснялось тем, что российские торговые помещения совершенно не годились для использующего другие технологии ритейлера. И пришедшая в Россию ИКЕА стала строить собственные магазины самостоятельно. «В Европе строительство магазинов под свои нужды – распространенная практика крупноформатной розницы, - поясняет пресс-секретарь компании ИКЕА Оксана Белайчук. – ИКЕА – сильный магнит, и из общемировой практики мы знаем, что через некоторое время рядом с ИКЕА начинают располагаться другие магазины: гипермаркеты, универмаги, магазины спортивной одежды и инвентаря, DIY». В России ИКЕА решила строить семейные торговые центры «Мега», и это было вызвано желанием создать качественную торговую зону, в которой работа магазина ИКЕА была бы оптимальной. «Концепция семейного торгового центра «Мега» началась с идеи организовывать и отбирать компании, которые разместятся по соседству. Таким образом мы решаем две задачи: во-первых, сами формируем оптимальный пул арендаторов и координируем их деятельность, чтобы обеспечить достойный уровень качества товаров и услуг торгового центра, и, во-вторых, получаем дополнительный доход от сдачи торговых площадей в аренду», - говорит Оксана Белайчук.

В Европе крупные компании, такие как группа Metro, Auchan, Kingfisher и ряд других занимаются девелопментом самостоятельно, что во многом объясняется форматом, размером среднего ТЦ - до 20 тыс. кв. м.

«На Западе уже давно существует практика строительства торговых объектов под себя, - говорит старший консультант отдела консалтинга компании «Магазин магазинов» Сергей Демин. - Ритейлеры заблаговременно договариваются с партнерской финансовой структурой о дальнейшем выкупе последней готовых помещений. Подобные сделки называются sale lease back (продажа с последующей арендой). Заинтересованность в подобных сделках обоюдная, ведь ритейлер получает идеально отвечающее его требованиям помещение плюс гарантированное рефинансирование кредита, взятого на строительство за счет гарантий его дальнейшей продажи. Финансовая структура, в свою очередь, получает столь вожделенную для каждого инвестора гарантию стабильности будущего дохода в виде долгосрочных арендных отношений с ритейлером».

Но это еще не все. Ритейлеры зависимы от используемых технологий, и могут «не вписаться» в предлагаемое помещение.

«Чем крупнее и уникальнее формат магазина, тем выше альтернативные издержки внесения в типовой формат изменений и тем неохотнее на такие изменения идет менеджмент. Простейший пример: шаг колонн или высота потолков внутри здания гипермаркета могут сказаться на технологической цепочке выкладки и складирования товара и, в конечном итоге, сделать ее невозможной. Вот почему, даже при наличии предложения на рынке, спрос со стороны крупных ритейлеров не удовлетворяется полностью и возникает потребность в строительстве торговых объектов «под себя» - говорит Сергей Демин. К тому же ритейлеры предъявляют все более жесткие требования как к концепции, так и к техническо-инженерным коммуникациям ТЦ.

При этом если у западных компаний есть стандарты для помещений, от которых они не отступают, так как технологии там уже давно освоены и выверены, то российские ритейлеры, освоив новые технологии, изменяют проект магазина. Так, по словам менеджера по связям с общественностью компании «Лента» Светланы Немиро, несмотря на то, что существует типовой проект комплекса, компания изменяет его, адаптируя под определенный участок и потребности конкретного региона или внедряя новые технологии. И такие изменения в типовой комплекс могут вноситься из проекта в проект. Где же девелоперу угнаться?!

В Европе, где рынок профессионального сетевого девелопмента более развит, ритейлеров, строящих ТЦ, в процентном соотношении значительно меньше, чем в России. Но и у нас далеко не все ритейлеры занимаются девелопментом, а только самые крупные. «Попытки ведущих ритейлеров заняться девелопментом вполне закономерны, - говорит генеральный директор компании «Бородино-Агро» (управляет сетью универсамов «Продуктория») Виген Авалян. - Рынок ритейла в последнее время стремительно развивался. За какие-то 10-15 лет российский ритейл создал крупные бренды, развил франшизу, освоил форматы от магазина у дома до торгового центра. Ритейл научил потребителя думать по-европейски, предлагая делать покупки там, где это удобно. Самое удобное место для покупок – торговый центр, априори совмещающий в себе крупного продовольственного ритейлера и небольших продавцов сопутствующих товаров, одежды и прочего. Сегодня одним из приоритетных направлений ритейла является именно развитие в торговых центрах».

На гребне ТЦ. Сегодня развитие сегмента коммерческой недвижимости - торговых центров - происходит с фантастической скоростью. Этому способствует целый ряд факторов в экономике, как российской, так и на международном уровне. Пока непонятно, как разразившийся кризис американской ипотеки ударит по настроениям инвесторов (по признанию специалистов, инвесторы менее всего склонны рисковать в трудное время и предпочитают надежные активы), но, скорее всего, те, кто, несмотря на риски вложил средства в России, не разочаруются.

Российская экономика на подъеме, рост ВВП в 2007-2010 году прогнозируется более чем на 6% в год, доходы потребителей в 2006 году увеличились более чем на 10%. Правда, высказываются сомнения, что снизится инфляция, но доходность коммерческой недвижимости превышает темпы инфляции. При этом рынок недвижимости изменяется в лучшую сторону: улучшается бизнес-климат, торговые площади востребованы - доля свободных площадей остается низкой, строится большое число запланированных проектов, ликвидность объектов увеличивается.

«Торговая недвижимость, как самый перспективный и доходный сектор коммерческой недвижимости на сегодняшний день, привлекает самые разнообразные сферы бизнеса: финансово-инвестиционный сектор, телекоммуникации, промышленность и т.д., - говорит руководитель отдела аналитики компании ADG Group Полина Жилкина. - Сетевой ритейл является одним из наиболее приближенных к торговому девелопменту секторов, так как знания и опыт в сфере розничных продаж могут быть незаменимы при строительстве торгового центра. Кроме того, для ритейлера это также является выгодным размещением средств в долгосрочной перспективе и возможностью диверсификации бизнеса, не отдаляясь значительно от основного вида деятельности».

Нехватка современных торговых площадей в регионах заставляет ритейл самостоятельно снабжать себя столь необходимыми «метрами». Строя помещение «под себя», ритейлер убивает сразу двух зайцев: получает торговую площадь, а ее излишек может сдать в аренду и, соответственно, заработать еще и на этом. Пример ИКЕА оказался заразительным.

Но при этом существует парадокс: девелоперам не хватает операторов, чтобы заполнить арендуемые площади в ТЦ, из-за чего ТЦ буквально клонируются. На рынке существует всего 250-300 сетевых компаний, способных стать арендаторами в ТЦ, в регионы идут не все, к тому же открытие магазинов – дело затратное, не каждая компания может открывать по магазину в месяц (затраты на открытие магазина одежды площадью 100 кв. м. составляют порядка $50-100 тыс. на ремонт и оборудование, и, как минимум, столько же – на товарный запас, а магазин продуктов требует большей площади, дорогого оборудования и объем инвестиций соответственно выше). Специалисты констатируют факт: развитие розницы не успевает за развитием торговой недвижимости. Ритейлеров не хватает как количественно, так и качественно, чтобы заполнить те ТЦ, которые проектируются и сдаются. Поставка на рынок торговых помещений превышает потребности розничной торговли.

С другой стороны, скорость выхода на рынок ТЦ не устраивает ритейл - крупных операторов продуктовой розницы, развивающих сети супер- и гипермаркетов. «Темпы инициативного строительства специализированных площадей под ТЦ не совпадают с потребностями ритейлеров, - отмечает Виген Авалян. - В итоге, крупные игроки вынуждены искать возможности для самостоятельного развития, инвестировать в девелопмент. Самостоятельное строительство торговых центров позволяет ритейлеру обосноваться на наиболее удобном месте, при планировании политики регионального развития сетей получить большую самостоятельность, избавляет от необходимости поиска подрядчика, позволяет диверсифицировать бизнес». Не удивительно, что для развития новой сети гипермаркетов X5 Retail планирует открывать ТЦ, «Мария Ра» систематизирует программу строительства ТЦ, а ГК «Бородино» создает вертикально интергированный холдинг – и этот список можно продолжать.

Кроме всего прочего, гипермаркеты, в силу своего формата и профессионального управления, фактически являются торговыми центрами. Остается только сдать помещение за линией касс в аренду, то есть создать торговую галерею, расширяя объем товаров и услуг, которые может получить покупатель, прийдя в гипермаркет. А помещение можно и увеличить, как, например, сделала компания «Мосмарт», открывшая в Москве в феврале 2007 года на пересечении МКАД и Боровского шоссе ТЦ «Мосмарт» площадью порядка 70 тыс. кв. м, где якорными операторами являются гипермаркет «Мосмарт» (19 тыс. кв.м) и магазин бытовой техники «М.Видео», в торговой галерее размещены магазины одежды, обуви, аксессуаров, парфюмерии и подарков. Такой ТЦ можно продать, используя схему lease back. Кстати, недавно этим приемом воспользовался крупнейший сибирский ритейлер - Группа «Холидей» (управляет сетью супермаркетов «Холидей Классик» и сетью магазинов у дома «Сибириада»), продавшая ТЦ «Алтай» в Барнауле девелоперской компании LEON Building. Общая площадь здания составляет свыше 63 тыс. кв. м. В соответствии с условиями сделки, Группа «Холидей» сохраняет за собой право аренды площадей под супермаркет, оставаясь одним из якорных арендаторов центра. Стороны также договорились о дальнейшем стратегическом сотрудничестве в сфере недвижимости. По словам председателя совета директоров Группы «Холидей» Николая Скороходова, «целью Группы «Холидей» является поддержание оптимального соотношения собственных и арендуемых площадей. Продажа центра в Барнауле позволит существенно сократить долговую нагрузку компании и высвободит средства для дальнейшего развития розничного бизнеса».

«Желание ряда ритейлеров продать ТЦ и вложить деньги в дальнейшее развитие торговых точек вполне объяснимо, - говорит Виген Авалян. - Строительство и дальнейшая продажа ТЦ – заведомо прибыльное предприятие. Причем продажа торгового центра дает большую прибыль, чем операционная деятельность».

Норма прибыли, которая сейчас сложилась в девелопменте, сама по себе привлекательна в качестве самостоятельного бизнеса. И это еще один стимул для ритейлеров заниматься девелоперскими проектами. По свидетельству специалистов, удачные девелоперские проекты приносят порядка 20% (такой доход дают очень немногие бизнесы), а постоянное строительство и дальнейшая продажа только увеличивают рентабельность этого бизнеса. При этом маржа в операционной деятельности ритейла падает – этому способствуют быстрое развитие сетей, ужесточение конкуренции.

Одной из основных причин увлечения недвижимостью является желание ритейлеров увеличить капитализацию компании. Все ритейлеры планируют выйти на IPO, стать публичными компаниями, а для этого необходим определенный уровень капитализации компании. По словам генерального директора компании «Модный континент» Александра Попова, для выхода компании на IPO, оборот должен быть порядка $500 млн. Наличие торговых площадей в собственности повышает стоимость компании.

Что стоит доверять профессионалам. Ритейлеры-девелоперы действуют по разному. Одни создают подразделения, которые занимаются девелопментом и сдачей «лишних» площадей в аренду, другие привлекают сторонние компании. Так «АЛПИ» договорилась с холдингом ROSS group, который будет заниматься разработкой концепции, сдачей торговых площадей в аренду, управлением строительством, и затем – и управлением ТЦ. А, например, у компании ИКЕА девелопментом занимается собственное подразделение компании. «Седьмой Континент» заключила договор с многопрофильной компанией «Строймонтаж» для строительства ТЦ В Ростовской области. Еще один договор – с ГК «Ташир», являющейся девелопером - подтверждает, что «Седьмой Континент» идет по пути разделения труда. Кстати, такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. По словам вице-президента ГК «Ташир» Виталия Ефимкина, ставки у продовольственных гипермаркетов низкие, и если ритейлер выкупает свою площадь, то экономика проекта серьезно улучшается, существенно ускоряется возврат инвестиций. «Мы имеем надежного партнера на длительный срок и взаимовыгодные эконономические условия для развития ТЦ «РИО», - отмечает Виталий Ефимкин. И ритейлеру это выгодно: нет необходимости заниматься строительством - это сделают профессионалы в точном соответствии с техническими требованиями оператора к помещению, и не следует опасаться, что его «попросят», а можно спокойно заниматься своим бизнесом.

«Главная задача ритейлера, который решил заняться девелопментом, – привлечь профессиональную и опытную команду: консультантов, архитекторов, юристов, брокеров, строительную компанию, рекламное агентство и т.д., - отмечает Полина Жилкина. - В этом случае проект «обречен» на успех, и его инвестиционная привлекательность значительно увеличивается. Ритейлеру, который в процессе своей торговой деятельности, так или иначе, сталкивается практически со всеми участниками процесса девелопмента, собрать такую команду значительно проще, чем, скажем, предпринимателю из производственной сферы».

Необходимо правильно выбрать схему работы и все просчитать, чтобы уберечься от ошибок. «Существует тонкая грань, отделяющая успех данной схемы работы от его провала, - говорит Сергей Демин. - Должны быть веские основания для выхода ритейлера на новый для него рынок. Непродуманное желание объединить ритейл, девелопмент, и что бы то ни было еще «в одном флаконе», как правило, ведет к размыванию границ поля деятельности компании, и многие бизнес-процессы становятся плохо управляемыми».

Тем не менее, несмотря на разного рода ошибки ритейлеров, аналитики оценивают перспективы девелопмента ритейлеров как «вполне радужные». «У крупных сетевых ритейлеров есть бесценный опыт, финансовые возможности, знакомства и связи в каждом регионе, где он представлен, свежая информация по рынку и прочее, - считает Полина Жилкина.

С коллегой согласен и Виген Авалян: «На мой взгляд, девелопмент ритейла будет развиваться с нарастающим темпом, проводя региональную экспансию. Вряд ли на рынке появится большое количество компаний, которые смогут инвестировать в девелопмент. Скорее все ограничится несколькими крупными игроками рынка. Однако права на управление и владение этими ТЦ будут передаваться или продаваться сторонним организациям с обязательным условием сохранения якорного бренда».