Бутик на обочине

В настоящее время сегмент торговых центровпремиум-класса еще не насыщен. Однако эксперты предупреждают, что объектытакого класса выводить на рынок в больших количествах не стоит: с однойстороны, есть ограниченный спрос целевой аудитории, с другой - элитность предполагает ограниченное предложение,уникальность. Также необходимо отметить, что успех новых торговых центровпрайм-класса зависит от возможности девелопера создать конкурентоспособныйпродукт - по сравнению с аналогичными европейскими объектами, что предполагаетсвоевременное появление новых коллекций и сравнимый уровень цен.
Ольга Земцова, руководитель проектного отдела ASTERA St. Petersburg считает,что потенциал создания торговых центров премиум-класса в городе невелик - высокообеспеченных людей значительно меньше, чем массовогопотребителя. К тому же большая часть обеспеченных людей предпочитает делатьпокупки за границей, где цены ниже, качество выше и выбор -- лучше.
"Однако нельзя сказать, что это безнадежный формат. В качестве примерауспешных проектов такого класса можно назвать торговый комплекс Vanity и"Гранд Палас", - рассуждает госпожа Земцова. Она уверена, чтоместоположение объекта - критически важный параметр.
Впрочем, Катерина Немирова, руководитель проектного отдела компании Praktis CBполагает, что Vanity можно отнести к неудачным примерам бутикового торговогоцентра: "Ошибка в локации - расположение рядом с Невским проспектом, новне пределов видимости. Кроме того, на большой площади разместился только одинарендатор, предлагающий довольно скудный ассортимент. В результате договор сарендатором, после полугодовой просрочки арендной платы из-за убыточности, былрасторгнут".
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга иЛенинградской области уверен, что спрос на торговые центры премиум-класса вгороде невелик. "Прибежище бутиков -- Невский проспект и, впоследствии,возможно - Большой проспект П. С. 'Атлантик Сити' -- скорее исключение, причемдовольно удачное - ведь микрорайон, сосредоточенный вокруг улицы Савушкина,начал формироваться лишь в конце девяностых годов, то есть именно здесьобосновалась наиболее активная часть городского населения. Вряд ли какойквартал города сможет похвастаться таким количеством приобретенных новыхквартир за столь небольшой промежуток времени", -говорит господин Созинов.

Руководитель направления консалтинга поторгово-офисной недвижимости GVA Sawyer Александра Древская считает, что ТРК"Атлантик Сити" является торговым центром премиум-сегмента, которыйрасполагается между люкс- и мидл-классом. "Главной его особенностьюявляется пул арендаторов класса "премиум" и"лайт-премиум", многие из которых до этогоне были представлены в городе. ТРК "АтлантикСити" расположен в Приморском районе, где идет активное жилищноестроительство, а значит -- проживает достаточно платежеспособное население. Сдругой стороны, месторасположение комплекса трудно назвать полностьюсоответствующим торговому центру такого класса: как правило, подобные объектысоздаются в центре города либо в районах, где проживает целевая аудиторияпремиум-сегмента. В данном случае расположение торгового центра не вполнесоответствует этим параметрам. Кроме того, если говорить о наполнениикомплекса, то оно скорее состоит из марок хорошего среднего уровня с небольшимивкраплениями операторов уровня выше среднего. Несомненно, данный наборарендаторов нельзя назвать премиум-классом в чистом виде", -- говоритгоспожа Древская.
Не разобрались с понятиями
Александра Древская также отмечает, что в России(и в частности -- в Санкт-Петербурге) только начинает появляться сегментацияторговых центров по классам. Лишь немногие торговые центры заявляют о своейпринадлежности к люкс-классу либо к масс-маркету. "На данный момент нарынке Санкт-Петербурга в сегменте "люкс" выделяются Vanity Opera, GrandPalace, Галерея "Априори", в сегменте "мидл" – "Радуга", "Мега", "ГрандКаньон", "Родео Драйв".
Конечно, сейчас вопрос грамотного позиционирования торгового центра все болееважен. Покупатели постепенно становятся все более и более требовательными,причем это касается не только взыскательных потребителей товаров класса "люкс".Люди не хотят тратить время на поиск товаров "своей" ценовойкатегории. В торговых центрах смешанного типа, где класс "люкс"представлен наряду с масс-маркетом, покупатели товаров из последней категориичувствуют себя вторым сортом, что вряд ли способствует повышению ихлояльности", - уверена госпожа Древская.
Поближе к деньгам
Зося Захарова, руководитель отдела проектов ианалитических исследований АРИНа полагает, что торговые центры премиум-классаориентируются на своего покупателя и тяготеют к местам проживания или местамработы людей этого класса. "Поэтому в основном они концентрируются вцентре -- это престижно, там элитная жилая застройка и бизнес-центры класса А чтокасается спальных районов, то речь идет не столько о торговых центрахпремиум-класса, сколько о комплексах, нацеленных на бизнес-класс. Такие районыу нас есть: Приморский, Московский, Выборгский, также дома соответствующегоуровня строятся в Петродворцовом районе. Здесь могут располагаться торговыекомплексы элитного класса. Потенциал в Московском районе присутствует. Но тамдостаточно сложно с земельными участками, которые расположены на более активныхтранспортных магистралях или между станциями метро. Ведь именно к этим точкамтяготеют торговые комплексы. В Выборгском районе много торговых комплексов,причем смешанного формата - как эконом-, так и среднего класса. Качественныхторговых комплексов высокого класса в настоящее время там нет, однако потенциалопределенный есть, поскольку он активно застраивается домамибизнес-класса", - говорит Зося Захарова.

За ипротив
Антон Вихарев, старший консультант торгового департамента компании MarisProperties in association with CB Richard Ellis считает, что премиальныйсегмент изначально не предполагает размещение в торговых комплексах: "Этобольше свойственно масс-маркету. А в связи с тем, что потребитель стал большевнимания уделять таким брэндам как Zara, Reserved, Zarina и их аналогам, апокупатели с высоким уровнем дохода могут себе позволить (и практикуют) шопингза рубежом, премиальный сегмент сдает позиции. В результате складывается неочень хорошее положение дел в подобных комплексах". Эксперт полагает, чтопокупатель, с высоким уровнем дохода редко ходит в торговые центры типа"масс-маркет". "У люкс-сегмента на Большом проспекте дела неплохи,на Староневском - похуже", - полагает господин Вихарев.
С ним не согласен Константин Костин, директор по развитию London Consulting& Management Company (LCMC). Он отмечает, что Санкт-Петербург являетсялидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению сдругими городами России. "В ближайшее время на рынке начнется новая фазаразвития. Рынок стабилизируется, темпы роста арендных ставок будуткорректироваться. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговымцентрам Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением придетсяпроводить реконцепцию либо репозиционирование. Наиболее неудачные объекты будутвынуждены уйти с рынка. На рынок будут выходить новые операторы и сетипрайм-класса. Поэтому торговые центры подобного формата будут востребованы вСанкт-Петербурге", - утверждает господин Костин.
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение"М-Индустрия" уверен, что сейчас ниша торговых центров прайм-классаеще свободна. "Что касается перспектив развития магазинов либо торговыхцентров премиум-класса не в традиционных местах их расположения (Невский,Староневский, Большой проспекты), а на так называемых окраинах, то здесьинициаторам проектов необходимо приложить немало усилий для привлеченияклиентуры. Это должен быть своего рода уникальный проект, насыщенный всеминеобходимыми элементами, обеспечивающими не просто традиционный шопинг, но исоответствующее уровню клиента времяпрепровождение (элитные рестораны,демонстрации, премьеры, показы новых коллекций). И, разумеется, требуется оченьсерьезно подойти к вопросам управления таким объектом и его грамотномупродвижению на рынке. Говоря о востребованности подобных объектов, стоитотметить, что сегодня весьма велико количество состоятельных людей, которыепредпочитают жить за городом и не совершать ввиду транспортных проблемутомительные поездки в центр Петербурга. Поэтому можно прогнозировать высокийинтерес и спрос на торговые объекты премиум-класса на окраинах Севернойстолицы", - говорит господин Закашанский.

Преимущества
Роман Евстратов, заместитель директора департаментаторговой недвижимости Colliers International полагает, что когда брэндыпремиум-класса объединяются в торговом центре, операторы получают рядпреимуществ: общую просторную парковку, более низкие операционные расходы,подготовленные профессиональные помещения (в отличие от помещений стрит-ритейл,которые часто не соответствуют требованиям торговых операторов), возможностьпривлечь дополнительные покупательские потоки. Площадь каждого торгового центрапрайм-класса должна быть не меньше 4 тыс. кв. м, чтобы возник эффект синергии.В таких торговых центрах не нужен магазин бытовой техники, а вместогипермаркета правильнее разместить супермаркет. "В Санкт-Петербурге, понашим оценкам, достаточно построить 60 тыс. кв. м арендуемой площадипрофессиональных торговых центров прайм-класса. Этот объем формируется спросом,а также количеством операторов. Важно отметить, что потребительское поведение вторговых центрах прайм-класса отличается. Здесь не должно быть больших потоков,чтобы не вызвать чувство дискомфорта у покупателей. С другой стороны, потокдолжен быть достаточным, чтобы арендаторы хорошо себя чувствовали. Торговыецентры прайм-класса могут размещаться за пределами исторического центра, как,например, "Атлантик Сити", где естьпросторная и удобная парковка", - говорит господин Евстратов.
Валерий Грибанов

По материалам www.kommersant.ru